房地产行业研究报告：“两集中”加速结构分化（27页）

我国对于城市建设和发展的基本方针从 80、90 年代的“控制大城市规模，合理 发展中等城市，积极发展小城市”逐步演变为“建设用地资源向中心城市和重点城市群 倾斜，促进推动大中城市和小城镇协调发展”。尊重城市发展规则，让“经济发展条件 好的地区承载更多产业和人口”成为主流思想。以上海为例，上海在 2010~2019 年 严控外地人口入沪籍，在评估老龄化严重后 2020 年即出台各类新政鼓励引入人口。 据官方统计，2020 年全市各渠道人才引进数量达 13042 人，与 2019 年同比增速高 达 48%。从“七普”及其他公开资料整理后分析，可得出以下结论： 1）城镇化越过高速发展期进入缓慢爬升期，其特点为从 2008 年~2018 年十年 为代表的三四线棚改货币化安置带来的大规模“造城”活动进入尾声，2018 年之后“棚 改”主要集中在一二线城市散落的城市更新与城市升级项目；2）人口流动呈现三大 方向：a. 非热点城市群人口向热点城市群涌入；b. 热点城市群内部分城市人口流入 流出加速；c. 进一步形成“南强北弱”的格局，能级高的城市存在更好地劳动力结 构和更高的房价，中西部省份出现省会城市“独大”现象，如成都、武汉、郑州等；长 三角、珠三角城市群外溢明显，金华、宁波、东莞、惠州为代表的二线城市近几年增 速显著；

房地产行业发展周期受政策影响显著，信贷政策、限购限贷政策频出频 变，日趋向严，“以稳为主”、“房住不炒”的调控风向未变。具体来说分为两类：a. 短期管控重点是“降杠杆”，譬如对需求端是打击各类违规融资炒房行为，如 6 月 2 日深圳地方金融监督管理局对融资担保公司进行集体监管约谈，要求严格排查涉房 经营贷业务，对房企端是“三条红线”“贷款集中度管理”等；b. 从长效机制来看会 增加热点城市的土地供应量来“稳预期”，此篇报告系列涉及的 22 个“两集中”供 地城市即是佐证，此外继续大力发展租赁市场，市场化租赁住房和保障性租赁住房 并举发展。这两方面的措施综合目标就是“波动降幅”，尽可能将因疫情政策松动及 销售回补预期带来的热点城市急剧抬升的房价降温，在此强管控下，行业格局逐步 清晰化。此报告专注于为“稳房价、稳地价、稳预期”推出的土地“两集中”政策， 长期看因供地量和供地节奏改变，加上“三条红线”的限制，热点城市土地溢价率有 望下降。此报告关注的第一批供地的九城结果可知，短期内土地市场并未如期降温， 个别城市的土拍热度不减，溢价率屡创新高，同时房企拿地的地房比趋高，毛利率 预期阶段性承压，也体现出不同房企现阶段不同的战略意图，或布局全国保增长、 冲规模，或深耕城市求利润、重运营。