2019中国产业地产业务模式与创新实践白皮书（32页）

行业报告下载 2019-07-20 63 管理员

从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物，内涵如下：一、产业地产的操盘主体是具有市场化身份的企业。与政府相比，产业地产商基于市场化手段能够使园区项目运作模式更加灵活、资金支撑更加强大、招商团队更加专业，以解决政府在操盘园区中所面临的资金、人力等掣肘。（模式更市场）二、产业地产的运作本质是以人为本的产城功能体系构建。与工业地产相比，产业地产的产业功能更加高端，并弥补了城市功能短板；与商业地产相比，产业地产的产业功能更加聚焦，并提升了产业服务的专业性。（功能更多样）三、产业地产的核心目标是多方共赢。第一，政府可获得税收、解决就业；第二，入驻企业可享受便捷、优质、专业的服务，并获得成长；第三，操盘主体可获得空间租售、增值服务、股权投资等带来的收益。（操盘更复杂）

土地：一二线城市工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势。各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单纯依靠地块本身的价值进行投资已行不通。

“先房后产，以房养产”的模式为主。目前，产业地产商基本是以“先房后产，以房养产”的模式为主，即房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%。其中，部分介入较早且具有成熟运营经验的产业地产商，已经获得一部分物业管理服务收益，增值服务收益等运营收益。与此同时，部分企业已经依托自身运营经验，对外输出经验，开展轻资产服务，并获得收益。但是，该类收益占产业地产商收入比例较低。此外，部分具有金融基因的产业地产商已获得一部分股权投资收益。