物业管理行业深度报告：朝阳行业，黄金时代（58页）

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同的约定，对房屋、配套设施及相关场地进行的维 护、养护和管理工作。一般情况下，国内物业管理企业的选用是由业主大会决定，业主委员会应当执行业主大会的 决议。经专有部分占建筑物总面积 50%以上且总人数 50%以上的业主同意，业主委员会应代表业主大会与物业服务 企业签订协议。国内物业管理行业基本的商业模式为基础服务与增值服务并行的模式，基础服务主要是以物业管理 服务、工程服务形式提供。 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 从收费模式来分，物业管理行业的收费模式主要是酬金制和包干制两种。目前较多使用包干制模式，例如碧桂 园服务、新城悦、永升生活服务等。当物业服务费按包干制收取时，所有收到的物业服务费将记录为收入，而提供 物业管理服务产生的所有开支将记录为成本或开支。但是采用包干制可能会因为提前收取实现协定的金额作为服务 费，如果服务费不足以支付所有开支时，物业管理公司并不能向业主收取差额，可能会在另一方面对企业的盈利能 力和财务状况产生不利影响。 酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服 务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，目前采取酬金制的公司相对较少，例如彩生活。酬金制 优势在于费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更加体现了业主的自主管理。缺点在于需要对 物业管理企业进行账目监督和审计，要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。且酬金制操作相对复杂， 对于人口密集的住宅小区来说，召开业委会实行较难。 

从服务类型来分，物业管理服务包含基础物业服务和增值服务。其中，增值服务根据服务对象的不同，分为非 业主增值服务和业主增值服务。基础物业服务包括包干制物业管理服务和酬金制物业管理服务，提供综合管理、秩 序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护等服务。非业主增值服务包括案场服务和顾问咨询服务，案场服务为售楼 处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务；顾问咨询服务则为开发商、承建商、物业服务企业提供与 物业服务相关的专业咨询服务。业主增值服务为住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维 修服务等。此外，物业服务还包括工程服务，包含设备安装服务、维修和保养、设备租赁等服务。 

从物业业态来分，国内物业服务行业目前服务多类业态，包括住宅物业、商业物业、办公楼物业、公众物业、 产业园区物业、学校物业、医院物业等多种业态，截至 2017 年末，各类型业态管理面积占比分别为 69.9%、8.7%、 9.1%、1.8%、4.1%、1.7%、0.6%、4.3%，物业业态呈多元化发展趋势。例如新城悦主要拓展住宅类物业，中航善达 专注商办类物业服务，碧桂园服务除了住宅业务还拓展城市服务业务等。 

1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 据中国指数研究院数据，截至 2017 年末，全国物业管理行业管理面积达 195 亿平米，同比增长 5.5%，2009-2017 年 CAGR 为 6.6%，行业管理面积稳步提升，并仍处于规模成长期。截至 2018 年，我国城镇化率达 59.6%，低于 1990 年日本的 77%，并低于 1970 年美国的 81%。而美国和日本分别在 1940 年和 1955 年达到了 56.5%和 56.1%，城镇化 率 50%-70%在国际上均为快速城市化阶段，城镇化率快速提升将推动行业管理面积稳步提升。 另外，自 2000 年起，我们用房屋累计新开工面积减去累计竣工面积，得到的累计未竣工面积快速提升，预示着 行后续竣工面积以及管理面积将快速提升。（注：虽然统计局竣工面积的数据质量存疑，导致了累计未竣工面积的 数据质量也不高，但近 2-3 年销售面积高增经过 2-3 年时间传到竣工面积同比加速也相对合理）

据中国指数研究院数据，截至2017年末，全国物业管理百强企业管理面积均值达3,163.8万平米，同比增长16.1%， 2008-2017 年 CAGR 为 19.9%，高于行业 2009-2017 年的 CAGR 为 6.6%，表明集中度逐步提升。截至 2017 年末，全 国物业管理百强企业储备面积均值达 420.0 万平米，同比增长 84.6%；百强企业项目数量均值 178 个，同比增长 7.2%； 单个城市管理面积均值达 113.0 万平米，同比增长 16.1%，规模扩张的同时伴随着城市深耕。