地产融资研究报告：地产投资与资金来源对信托依赖度简要测算（28页）

2019年一季度以来，房地产领域融资乱象频出，多种非标资金违规流入房地产。部分金融机构将 表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，有的则在未严格审查房地产开发企业资质的情况下 、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；同时，存在资金通过影子银行渠道违规流入 房地产市场，并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发的现象。 2019年5月，银保监会出台23号文，整治融资乱象，对信托公司向“四证”不全、开发商或其控 股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东 借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资进行限制。23 号文的出台进一步规范了信托公司房地产业务的模式，严格限制了信托通过“明股实债”的模式 参与前端融资。 2019年7月，银保监会对多家公司进行窗口指导，要求控制地产信托的业务规模，如要求“三季 末地产信托业务规模不得超过二季末”等，地产信托融资进一步收紧。 根据23号文和窗口指导的要求，一方面地产信托不得用于拿地，另一方面地产信托三季度余额不 得超过二季度余额。本报告将通过测算2019年预计新增地产信托规模，估计信托新政对地产投资增 速的影响；并通过测算存量口径、新增口径的地产信托规模占有息融资、资金来源的比例，判断信 托新政对房企融资影响的程度。

存量口径上，地产信托融资余额占有息融资余额的比例，反映了总体上房企对信 托融资的依赖度；增量口径上，2019年上半年新增地产信托规模占新增有息融资、资金来源的比例 ，反映短期内房企对信托融资的依赖度；也反映了当地产信托融资被一刀切地全 部停止时，房企融资所受影响；此外，银保监会23号文和窗口指导导致的少增地产信托规模占新增有息融资、资 金来源的比例，反映这两项信托新政对房企融资产生的边际影响。

从房企资金来源来说，房企资金来源绝大部分来源于销售回款，有息融资仅占较小比例，而其中 信托融资所占比例更小。即便地产信托被一刀切全部停止，也只影响房企资金来源的7%，有息融 资的16%；而如果只按照现在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话，实际影响将更小。 • 从对地产投资增速来看，信托新政或将导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点。