老旧小区改造市场研究报告：改造提速（25页）

老旧小区改造的核心内容包括水、电、气、路、屋顶、外墙、电梯等，目前比较合理的估 算市场空间的方法是计算每平方米建筑面积的投资强度。我们认为测算老旧小区改造市场 空间一个较好的办法是测算出全国待改造老旧小区的面积，并测算出常规情况下老旧小区 改造单平方米的投资强度。根据住建部标准定额司 19 年 5 月的介绍，其初步统计全国共 有老旧小区近 16 万个，涉及居民超 4200 万户，建筑面积约 40 亿平方米，而国务院参事 仇保兴在 19 年 3 月曾初步估算我国城镇老旧小区综合改造的投资总额可高达 4 万亿元， 按此计算老旧小区改造每平方米的投资强度在 1000 元左右。根据中国老旧小区暨建筑改 造产业联盟在 2016 年的统计数字，40 亿平米中已进行过改造的约 11 亿平方米，但具体 改造程度未写明，因此我们在本报中的测算，仍然以 40 亿平米作为计算基数。

我们预计在改造的初期，小区水、电、气、路、屋顶、外墙、道路等公共区域的基础设施 更新落地有望较快，涉及到户内改造的项目则可能是逐步释放的过程。我们认为通过测算 不同改造项目的单平造价然后加总，是测算小区改造投资的路径之一，但其前提是找到小 区改造的主要内容。在今年 7 月国新办政策吹风会上，住建部领导曾将改造内容划分为基 本、提升和公共服务三类，且提出保基本优先级较高，其中比较明确的强制内容是市政管 线维修完善（必选两种以上），其余规定总体较为模糊。广州作为 2017 年底确定的 15 个 试点城市之一，其旧改导则中将改造要素分为基础和提升两部分，基础部分除包含管线等 市政设施改造外，还包括屋面、外墙、道路、环卫等内容，基础类的内容涵盖范围更广， 且更加明确。北京《老旧小区综合整治工作方案（2018-2020）》规定基础类改造为必选项， 其基本也涵盖了市政、建筑外立面及屋顶、小区公共设施等内容。其他区域虽也有类似的 文件出台，但在改造内容的优先级上规定并不明确。

不同区域、不同项目的改造内容存在较大的不同，试点城市的改造项目一般较多。我们通 过搜索公开招投标信息，发现北京 2019 年招标的安华里、裕民路、安外 3 个社区老旧小 区改造项目的中标金额均在 190-250 万元之间，体量很小，而北京在 17 年招标的奥运村 总装社区改造项目中标额 238 万元，工程内容主要是道路、地面翻新，增设停车位，绿化 改造升级等，而今年未标注中标金额的黑庄户乡教师楼宿舍老旧小区改造项目工作范围类 似（其还包含翻新外墙）。广州和宁波作为 17 年底确定的试点城市，其老旧小区改造项目 涵盖的范围明显更广。如 18 年 10 月发包的珠江沿岸老旧小区微改造项目，其涵盖 11 个 社区的市政道路维修、三线整治、给排水改造、绿化景观、其他社区基础设施及相关道路 节点改造等，而 19 年发包的西关荔华小区、石室城市客厅周边老旧小区等项目也基本涵 盖了广州老旧小区微改造导则中的基础板块的内容。宁波 19 年 4 月发包的幸福苑小区项 目也包含了较多的改造内容：一是基础建设方面，包括全区域雨污分流、部分地下管网修 复、消除建筑主体渗水问题；安装电子防盗门、对楼道内墙进行粉刷、整理楼道内各管线 路；优化樟树街交通组织，实现人车分流；挖潜区域内停车位，增加停车区域。二是居住 品质提升方面，包括整治区域内绿化、优化现状活动场地、增加居民的休闲设施、更新陈 旧破损器材等。