2019年中国房地产融资形势研究报告（28页）

房企开发资金的来源主要分为：国内贷款、自筹资金、利用外资、其他资金： ①国内贷款包括银行贷款和非银金融机构贷款；②自筹资金包括自有资金、债 款及股票融资；③利用外资包括外国银行商业贷款、对境外发行债券和股票； ④其他资金主要以预收账款及定金、个人按揭贷款为主。从各部分资金来源占 比来看，截至 2019 年上半年，其他资金、自筹资金、国内贷款、利用外资占 比分别为 53%、31%、16%、0.1%；其中国内贷款、其他资金占比较 2018 年 末分别上升 2 个、1 个百分点，自筹资金占比较 2018 年末下降 3 个百分点。国内贷款——2018Q4 以来房地产开发贷款余额增速持续回落、2019 年 6 月后地产信托募集规模明显收缩 房地产行业开发国内贷款累计同比增速自 2019 年 3 月份回正后持续提升，截 至 2019 年上半年国内贷款累计额达 1.33 万亿元，同比增速达 8.4%，较 2018 年 6 月的低点提升 16.4 个百分点。 作为房地产企业国内贷款的主要来源之一，房地产开发贷款余额于 2018 年 3 季度起持续走低，截至 2019 年上半年房地产开发贷款余额同比增速为 14.6%， 较 2018 年 3 季度的高点下降 9.9 个百分点。

房地产行业开发自筹资金累计同比增速自 2019 年 3 月份回正后持续提升，截 至 2019 年上半年自筹资金累计额达 2.67 亿元，同比增长 4.7%，较 2018 年 9 月的高点回落 6.7 个百分点。 2019 年上半年，SW 地产板房地产企业信用债发行规模达 3344 亿元，同比增 长 51%;其中，2019 年一季度发行规模为 1815 亿元，维持在近 3 年的高位， 同比增长 68%；2019 年二季度发行规模较一季度下滑 16%至 1529 亿元，同比 增长 35%。融资成本方面，截至 2019 年 7 月份，房企信用债平均票面利率为 5.6%，较 2018 年的平均票面利率小幅下降 0.7 个百分点。2019 年 2 月房地产开发资金中外资规模累计同比增速达到 328%的历史高位； 之后增速迅速回落，截至 2019 年上半年外资规模达 42.7 亿元，同比增长 52%， 较 2019 年 2 月的高点回落 276 个百分点。 自 2019 年起，内地房企海外债发行规模明显提升，2019 年上半年发行规模达 396 亿美元，同比增长 17%；其中，2019 年一季度发行规模为 232 亿美元， 同比增长 32%，达到历史高位；2019 年二季度发行规模较一季度明显下降 29% 个百分点至 164 亿美元，同比增长 1%，但仍处于历史较高水平。在规模提升 的同时，房企海外融资成本也在提升，截至 2019 年 7 月，房企海外债平均融 资成本为 8.8%，较 2016 年提升 3.1 个百分点。

房企海外债到期压力也逐步展现，将于 2021 年 1 季度达到峰值；截至 2019 年 7 月末，内地房企海外债 1 年内、1-2 年内、2-3 年内到期规模分别为 268 亿美 元、403 亿美元、332 亿美元；2018 年 4 季度以来（截至 2019 年 7 月末）内 地房企海外债券发行规模已达 555 亿美元，已可完全覆盖 1 年内到期的海外债 券余额，因此行业短期海外债券偿债压力可控。综合来看，2019 年行业信用债 及海外债券偿债压力仍可控，“借新还旧”的持续性是一个重要的决定性因素。