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中国房地产税专题研究报告:改革历程、征收现状及效果(13页)

行业报告下载 2019年09月20日 08:00 管理员

主要征税对象为办公楼和商业营业性用房,对个人住房免征。《房产 税暂行条例》规定了房产税的 5 类免征对象,其中包括个人所有非营业 用的房产,意味着占全国城镇商品房存量金额 80%以上、存量面积 90%以 上的房产被纳入免征范围。目前办公楼和商业营业性用房成为主要征税 对象,两者在全国存量房市值中占比不到 20%,面积占比不到 10%;而采 用历史成本法的房屋余值作为税基,和西方采用的房产评估值相比,房 产增值额未被纳入征税范围。 3 房产税试点:沪渝率先开征,效果有限 3.1 沪渝开展房产税改革试点 2011 年,上海和重庆率先试点进行房产税改革,开始对个人住房征 收房产税。当时实施的背景是房地产短周期牛市,房价迅速上涨,2010 年 4 月国务院推出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国 十条),开始在全国主要省会及计划单列市进行限购措施,而房产税也被 当做抑制不合理房地产需求和房价过快上涨的工具进行试点。 从征税规模看,2011 年房产税试点当年,重庆房产税登记应税住房 仅 8791 套,总建面 215.1 万平方米,征收总额约 1 亿元;上海房产税登 记住房 7000 多套,认定为应税住房 1017 套,征收总额不超过 1000 万元。 从税收方案看,上海方案主要体现在:(1)仅对新购住宅征收,本 市家庭、住满 3 年或属于高新人才的非本市家庭首套免征;(2)家庭人 均有 60 平免征面积;(3)税率 0.4%-0.6%。重庆方案主要体现在:(1) 存量房仅对独栋住宅征收、新购房仅对独栋住宅、高档住宅和在本市无 工作、户籍和企业的人员第二套住宅征收;(2)税率 0.5%-1.2%,交易价 格在上两年主城均价 3 倍以下的税率 0.5%;(3)存量住宅每户有 180 平 免征面积,除三无人员外的家庭新购商品住宅有 100 平免征面积。

上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向, 共同之处是:(1)征税重点以新增购房为主,同时,买高价房就要交更 多的税;(2)实行差别化税率,上海有两档,重庆有三档,控制高档住 房的比例;(3)较为宽松的免税政策,可以减少征税对居民的基本住房 需求的侵害;(4)限制外来的投资需求,根据是否为本地居民采取不同 征税条件。不同之处是:(1)征税目标不同,上海主要是抑制投资,重 庆主要是抑制高档住房消费;(2)实施范围不同,上海全市推行,重庆 仅覆盖主城九区;(3)征税对象不同,上海针对增量住房,重庆针对高 端住房。从税收效果看,试点并未带来可观的税收收入。上海和重庆房产税 在税收总占比中未明显增长,2018 年两市房产税分别为 213.8 亿元和 67.3 亿元,占地方财政税收比重分别为 3.4%和 4.2%,分别占各自土地出 让收入的 11.1%和 3.2%。而扩围的个人住房房产税并不多,重庆市 2011 年对居民住宅征收房产税收入 1 亿元,2012 年也仅 1.4 亿元。

从市场效果看,对房价影响不显著。短期看,2011-2012 年上海和重 庆商品房均价涨幅放缓,其中上海 2012 年出现负增长。实际上这并非主 要受到房产税试点的影响,而是政府宏观政策调控的结果。对比 2011-2012 年部分重点城市,相同时期内,各城市新建商品住宅价格指数 步调一致,上海和重庆并未出现独立走势。长期看,沪渝房产税试点对 房价的影响不大,2011-2018 年,上海和重庆的商品房均价平均涨幅分别 为 8.5%和 8.6%。

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