北京甲级写字楼市场研究报告（20页）

TMT在甲级写字楼大规模扩张得益于头部企业所创造的大 量大面积需求，因而过去三年TMT企业中5000平方米以上 量级租户面积比例提升明显，而中小型租户比例则基本 持平。未来随着行业的洗牌和整合，大型成熟企业和独 角兽在租赁市场的主导地位将更趋突出。 尽管内部各细分产业经历兴衰起落，写字楼需求动能切 换频繁，但TMT整体规模扩张势头强劲且不可逆转。未来 集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企 业端技术服务等领域将成为新兴租户力量。

尽管受到资管新规冲击，2017年以来中国大资管行业发 展出现短期增长明显放缓。但长期来看，中国居民储蓄 搬家和成熟机构投资者崛起这两大助推未来资管行业增 长的基本逻辑不会改变，资管行业的潜力仍然非常可观。 同时，资管新规引导资管行业回到主动管理、产品净值 化的导向，以及政策对资管行业外资进入门槛大幅度的 放开，都将推动金融行业的转型和螺旋式增长、国内大 型成熟金融机构持续高质量的扩张、以及外资金融机构 办公需求的回升。此外，科技创新中心的地位也将推动 风险投资金融租户进一步在中关村扩张。

中资企业在北京甲级写字楼的租赁面积占比从2016年的 35%上升至2019年的59%，从而取代外资企业成为甲级写 字楼市场的主导力量。 中资企业的壮大得益于大面积租户群体的迅速成熟，中 资企业5000平方米以上租户在整体市场的重要性从2016 年的10%上升到2019年的22%。 中资企业近年在新业务领域的锐意拓展和创新，如国内 企业IPO业务和新能源研发等，使得专业服务和能源成为 中资租户比例上升最明显的两大行业。 未来大型中资企业经营理念和业务拓展的国际化，都将 推动各行业企业在作为全国国际交往中心的北京布局和 扩张。

过去三年，核心商务区供应持续紧张，而奥体、望京等 非核心商务区则迅速成熟，有效承接了来自核心商务区 的溢出需求。其中，扩租/增设点是最主要的租赁活动类 型，占非核心商务区近三年新租面积的近半。与此同时， 这些甲级写字楼也为周边品质较低的楼宇内的租户提供 了升级搬迁的机会。 从行业看，TMT是外溢需求的代表。而从区域看，望京成 为受益最大的非核心商务区，承接了来自中关村、中央 商务区、燕莎的外溢需求。 非核心商务区净吸纳量及其在全市的占比快速提升的同 时，也激活了整体市场，同期全市甲级写字楼净吸纳量 也得到整体快速提升。

驱动北京租赁需求外溢的最重要因素是非核心商务区提 供远比核心商务区更充裕的高品质办公空间，其甲级写 字楼存量在全市占比从三年前的9%上升至如今的31%。 过去三年间，非核心区新建的甲级写字楼具备很高的硬 件标准，在楼层净高、网络地板高度、电梯配置等指标 上已经超越核心区甲级项目的平均水准，为追求品质的 租户提供更多选择。