REITs研究报告：REITs，类REITs（26页）

综合来看，房地产市场正由增量开发市场向存量运营市场转变，而这样的转变恰好 为 REITs 提供了丰富的基础资产和运营空间。随着我国综合实力的增强，居民财富不断积累，2018 年人均可支配收入 39251 元， 同比增长 7.8%。随着居民财富的不断积累，居民投资不动产的意愿也在增强。从国内家 庭资产结构来看，2017 年国内家庭房产配置比例高达 77.7%，配置比例明显偏高。在“房 住不炒”的背景下，不动产买卖投资将受到政策抑制。而 REITs 由于兼具房地产和金融 产品的双重属性，在未来有望成为房产投资的最佳替代产品。

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的 方式集合投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益 按比例分配给投资者的信托基金。REITs 具有金融和不动产的双重属性，是跨越资本市场 和房地产市场的创新型金融工具。 成熟市场中，受到资金追捧，主要源于它具有以下几个特点： 1）投资门槛低：由于房地产投资涉及资金通常较大，多数投资者难以进行大宗房地 产投资，REITs 发展最初的目的之一即满足和推动中小投资者对房地产的投资需求，因而 REITs 具有投资门槛相对较低的特点。 2）收益稳定：REITs 的底层资产主要为能够产生稳定现金流的不动产（包括商业物 业、写字楼、长租公寓、物流地产等），或是房地产抵押贷款以及相关证券，各成熟市场 对于 REITs 投资不动产有一定的比例要求，例如美国要求 75%以上投向不动产，新加坡 要求 70%以上，而香港的要求最高，要求占比不低于 90%。由于 REITs 的收益主要来源 于租金收入和房地产升值，且每年要求将收益的大部分占比分红予投资者（美国、香港、 新加坡等地区均要求分红比例不低于 90%），因而收益相对稳定。随着社会经济发展，物 业租金收入和持有物业的公允价值的增加也将给 REITs 产品带来一定成长性。 3）分散投资组合风险：在成熟市场中，一个 REITs 产品的底层资产通常是由多个项 目和产品构成，REITs 通过投资于不同地区的不同种类的物业，以分散风险。同时，成熟 市场中的 REITs 底层资产可新纳入或退出产品，通过专业管理机构的判断与选择不同的 底层资产从而达到分散产品风险的目的。 4）流动性较高：成熟市场中，REITs 发行后一般会在证券市场上挂牌交易，由此产 品的流动性和变现能力将远远大于传统投资房地产的方式。

健全的法律规定是成熟市场推行 REITs 的重要支撑。美国、加拿大、澳大利亚、新 加坡、日本、香港均在原有法律基础上，出台了 REITs 专项法规，建立了较为完善的制 度，使得 REITs 的推行更具有可操作性，产品更标准化。 我国 REITs 发展起源从 2005 年“越秀房地产投资信托基金”在港交所上市开始。“越 秀房地产投资信托基金”是首个以中国内地物业为底层资产的标准化公募 REITs 产品。 此后，人民银行和证监会分别成立了 REITs 专题研究小组，银监会、住建部等相关监管 部门也在积极推动我国 REITs 市场建设的准备工作，我国各界开始围绕 REITs 展开深入 研究。我国虽然在《公司法》《信托法》《证券投资基金法》的基础上发布了《信托投资 公司资金信托管理暂行办法》，但相关条款尚不能为 REITs 产品和业务提供完备的法律保 障，已发行的类 REITs 产品在设立标准、运行结构、投资范围、信息披露、关联交易等 诸方面尚未统一制度规范。 3.1.2 税收优惠政策有待完整出台 基础资产的证券化过程是资产的重组转让过程，存在基础资产端与投资端双重征税 问题，双重征税增大了 REITs 的交易成本，使得产品持有回报降低，从而降低投资者的 投资意愿和发行人的发行意愿，限制了 REITs 的发展。因而，成熟市场在大力发展 REITs 的过程中均推出了一定税收优惠政策。例如，美国市场中 REITs 分红达到一定比例后在 运营层面用于分红的租金收入免征所得税；新加坡市场通过对个人投资者不收税、国外 投资者税收低于国内的税收优惠政策；香港市场对 REITs 组织层面征税，但在投资者层 面不收税。