物业管理行业报告：快速成长（39页）

市场定价政策有进一步完善空间，据新《物业管理条例》规定， 物业费需要调整的，企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。 没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占 总人数过半数的业主同意。由于现阶段社区拥有业委会比例较低，企业 短期内想通过说服过半的业主，提升合同期内物业管理费有较大难度， 但随着市场逐渐开放与法规完善，企业获得更多定价空间，预计未来物 业管理费会更加市场化，物业管理费的高低会体现在企业在服务端获得 业主认可度的高低。 3. 多元业务存价值挖掘空间：围绕开发企业增值服务与搭建 O2O 社区 平台。 物业管理企业营收主要由两部分组成：基础物业服务收入和多种经营收 入。基础物业服务收入是指提供房屋或设备维修、卫生、安保、绿化等 传统服务按在管面积收取物业管理费；多种经营收入也叫增值业务，分 为围绕开发企业的非业主服务和业主服务。 从营收与利润构成看，基础物业服务一直为物业管理业务的营收与利润 核心、但由于近几年物业管理费增长缓慢，劳动密集型产业成本难降， 整体利润空间提升有限，收入与业绩的占比有所下降；多种经营业务发 展较为迅速，已逐渐成为企业的盈利增长点。

业主相关增值服务的焦点在于：物业管理在“互联网+”时代为优质入口， 有免费的大量线下流量，作为搭建社区 O2O 的平台，连接业主与生活 服务供应商，垄断资源收取端口费。目前大多数龙头企业涉足 O2O 平 台，但尚在搭建与探索期，长远看社区 O2O 平台的对接主体有广泛的 想象空间。 4. 法规及政策不断完善，促进行业市场化程度不断提升。国内物业行业 的发展和探索大致分行业建立期（1981-1999）、行业规范期（2000-2013） 及市场化发展期（2014 至今）三个阶段。期间确立的一系列法律与规范 对行业发展有重要的促进作用。物业管理行业主要分基础服务业务与增值业务，增值服务涵盖范围广，且处 于发展初期难以量化估算，但从收入占比看逐年提升。而这里重点测算的是 基于在管面积和单位面积管理费的基础服务业务，对于在管面积的测算，我 们从存量渗透率提升与新建住房竣工两个维度去分析，对于单位面积管理 费，我们结合不同业态的历史管理费水平及行业发展现状与趋势去预判。

在管面积测算：行业在管面积的扩充由存量老旧或无物业小区的渗透和每 年竣工房屋签约物业的进入，这两部分构成。对于存量房屋的面积，我们以 在管面积比例最高的住宅为例进行测算，截至 2017 年底，我国城镇住宅存 量面积约 220 亿方；再结合中指院发布的 2018 中国物业服务百强企业研究 报告中百强企业的市占率测出 2017 年底全国物业在管面积 195 亿方，由于 百强企业住宅业态占比为 69.85%，我们以此比例估算全国物业在管住宅面 积为 136.33 亿方，那么截至 2017 年城镇住宅的物业渗透率为 61.74%，依 然有较大的渗透空间。由于并没有具体数据来源可以测算每年存量住房由多 少物业进驻，因此，我们结合竣工面积带来的增量物业一起测算。