房企资产负债率研究报告：行业对比和国际视角（17页）

与存量房阶段相比，房地产行业在大建设阶段的资产更重、负债率 更高。房地产开发建设周期长，拿地和建设等环节均占用大量资金，导致 大量资金长期沉淀，因此天然是资金密集型行业，决定了大规模建设阶段 房地产行业资产更重、负债更高。2018 年，A 股上市公司整体资产负债率 84%，根据申万行业分类标准，其中最高的 5 个行业依次为银行业 92%、 非银金融业 84%、房地产业 80%、建筑装饰业 76%、公用事业 65%，最低的 是食品饮料行业，仅 34%。

一是房企非开发型业务占比高，如中国香港房企。香港房企采取物业 开发与自持出租混业经营，2018 年前十大房企房地产投资收入占营收比 重平均值高达 47%。租赁业务利润率高、现金流充沛稳定，使得房企资金 内生能力强。 二是开发型房企还提供轻资产的房屋代建业务，如日本房企。以日 本龙头房企之一的住友不动产为例。住友不动产业务范围包括物业出租、 物业开发销售、住宅定制建造、房产经纪等。2018 年，住宅建造业务占 住友不动产营收比重达 22%。轻资产业务有助于房企减少资金占用，提高 资金周转效率。三是开发型房企通过期权方式获取土地，如美国房企。美国住宅开发 商通过与土地持有者签订期权合约，获得以确定价格在未来购买地段的 权利，期权费通常为地价的 10%-20%，期限通常在 8 年左右。2017 年，美 国三大龙头房企霍顿、帕尔迪、莱纳分别通过期权控制的土地占总土地储 备的 49.7%、36.9%和 18.0%，土地保障系数分别高达 5.4、6.7 和 6.1。 土地期权既保障充足的土地储备，又避免房企在土储上沉淀过多资金，降 低了房企融资需求。

内地房企业务仍以物业开发销售为主、负债率相对更高。如2018年， 内地三大龙头房企的商品房销售收入占其总营收比重的均值达 97%。相比 之下，发达经济体多元化经营的房企，融资需求小，负债率均明显低于 A 股上市房企水平。 日本上市房企 2018 年整体资产负债率为 68%，在 11 个行业中排名 第 4，仅次于金融业 94%、公用事业 75%、电信服务业 69%。英国上市房企 2018 年整体资产负债率仅 38%，在 11 个行业中排名 最后。其中，房地产管理和开发业、股权房地产投资信托的整体资产负债 率分别为 44%、36%。