商业地产行业研究报告：全景图（36页）

2010年以来，商业地产销售价格涨幅远低于住宅，办公楼累计上涨仅为26%，商业营业用房涨幅44%，住宅涨幅则为81%。一 方面是商业地产库存高、消化周期长，供大于求，成交不活跃；另一方面过去几年电商快速崛起，商业地产受电商冲击较大， 导致出租率下降，租金回报较低，部分区域商业地产销售价格甚至低于住宅，投资需求从商铺转向住宅。 2.4 短期调整：开发投资回归理性，新开工下降，库存回调 2014年以来，受高库存影响，商业地产投资热潮降温，政府供地规模减少，房企主动缩减商办地产投资，加之过去几年商铺价 格涨幅远低于普通住宅，投资者对商铺投资的需求下降，共同推动商业地产开发投资回归理性。近三年，商业地产新开工面积 稳步下降，销售平稳运行，库存规模逐渐缩小。

在30亿平米的存量商业地产中，有19.3亿平米是1998年以后建设竣工的， 占比约为67%。其中，商业营业用房15.2亿平米，写字楼4.1亿平米。近 五年商业地产年均新增1.6亿平米，其中商业营业用房1.2亿平米，写字楼 0.4亿平米。截至2018年末，处于施工阶段的商业地产13.8亿平米，其中 商业营业用房10.2亿平米，写字楼3.6亿平米。 2.6 行业格局：龙头房企纷纷布局商业地产，呈现多强格局 商业地产是开发商重点布局的业态之一，龙头房企均持有一定规模的商业 物业。典型的商业地产运营商有万达、印力、华润、中海、龙湖、新城、 宝龙、凯德、新鸿基等。

消费成为经济增长重要引擎，在三驾马车占比最高，2018年消费对经济增长 的贡献率达到76%。目前我国常住人口城镇化率59.6%，随着落户限制全面放 宽放开，未来十年每年仍有约1400万人进入城市，将对商业地产发展形成有 力支撑。城镇居民收入增速连续多年快于GDP，居民购买力增强，消费结构 发生较大变化，居民对于商业地产的消费环境、便利度、体验性等有了新的 要求，推动商业地产持续创新，新的经营模式不断出现。过去几年，网上消费额增速快于线下交易，电子交易模式的扩张对商业地产 带来一定冲击，导致商业地产的需求量、消费量受到抑制。未来这一趋势将 得到一定程度的削弱，部分消费需求回归线下。一是随着互联网流量红利逐 步弱化，网上零售额增速由2012年的68%降至24%，未来仍呈稳中有降态势； 二是在互联网冲击下，商业地产纷纷更新改造，改善产品线，调整业态，增 强体验性与客户黏性，部分商业物业成效明显。另外，部分城市出台“商改 住”、“工改住”等政策，引导过剩的商业地产转型为租赁住房，减少商业 地产存量。在“大众创业、万众创新”推动下，共享办公等新型业务模式兴 起，对于盘活存量办公物业具有积极作用。