地产行业2019年度报告（46页）

受预期主导，2019 年的楼市波动可分为以下几个阶段： 1) 预期乐观，楼市回升。2019 年二季度楼市回暖始于 2018 年末，当时楼市政策从此前延 续了 2 年的严控转向温和，市场预期政策可能放松，房价将会上涨，因而楼市热度开始 回升。春节后叠加 3 月小阳春，楼市热度回升表现得更加明显。 2) 预期转淡，楼市回落。“419”政治局会议重申“房住不炒”，打消了房价大涨的预期，楼 市热度随之回落。5 月以后随着中美贸易争端的升温，市场对未来经济增长前景的忧虑加 重，使得楼市和股市继续走低。不仅开盘认购率下降，其他楼市主要指标，如一二手住 宅成交量、二手住宅价格等也同步回落。 3) 预期转好，楼市回暖。6 月中旬，中美贸易争端露出缓和迹象，市场预期也随之回升，楼 市与股市同步回暖。 4) 预期受挫，楼市再跌。直至 7 月 30 日政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的 手段”，并随后在融资端持续收紧，导致楼市热度才一路回落，与股市走势分道扬镳。 开盘认购率与股市关系并非唯一可以显示楼市预期主导的依据。不受调控限制的二手市场指标 也可作为重要的参考，尤其是在二手成交量已超过新房的一二线热点城市。一线城市二手住宅市场的主要指标，同样也佐证了这一特征。 在二手住宅市场，中原监测的（业主）报价指数与（门店）经理指数是描述卖方和中介方对未 来市场预期的重要指标。2019 年上述两项指标与开盘认购率有相似的走势，即“419”后回落， 6 月中旬后小幅回升，730 后走低。“419”后，除了上述预期指标回落，楼市的传统指标也体 现出市场由热转冷的变化，其中热点城市二手住宅的价格变化反映得最为明显。

之所以预期主导 2019 年楼市，主要原因在于上一轮大涨对购房者心理的影响。2015 至 2018 年，受去库存政策刺激，中国房地产市场经历了有史以来最大的一轮牛市，全国及多数主要城 市住房成交量、价格均创出历史新高。不仅如此，很多城市房价的年度涨幅也创出历史新高。 用一句通俗的话来形容，就是“从来没涨这么快过”。在这轮牛市中，绝大多数普通老百姓家 庭财富的增长，主要取决于是否买了房。有房产的个人与没有房产的个人，有投资用房的个人 与仅有自住用房的个人，其资产增长的差距是其他方式难以企及的。因而，“干什么都不如买 房赚钱“成为了大多数普通老百姓最直观的感受。 在这样的心理影响之下，当 2018 年末房地产政策出现从严控转向求稳的微调时，购房者便敏 感地捕捉到政策信号的变化，预期房价又将随着政策的放松而再次上涨。在担心错过房价再次 上涨的心理驱动下，市场热度便快速回升。