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房地产资金端报告:房地产信托投资基金REITs(27页)

行业报告下载 2020年03月20日 07:04 管理员

我们对大类资产的收益率进行统计,发现在过去十年里,不动产投资在多数年 份均跑赢通胀,且高于其他资产。但大众对于商品房的投资更多的来源于购买 商品房后,出租收取租金或在持有一段时间后进行二次出售享有增值部分。但 这种投资方式成立的前提是(1)非刚需刚改,购买商品房具备投资属性,且 房价存在上涨预期,(2)具备一定的财富基础,毕竟购房对资金量有一定的要 求。因此,对大部分居民而言,不动产投资的门槛较高(非地产公司项目跟投 相关员工)。因此,REITs 对于拓宽居民的投资渠道及参与不动产的投资具有 一定的推动作用。

房地产开发链条通常为拿地—开工—销售—竣工交付。从前期的拿地到销售回 款再到业绩确认存在较长的时滞效应,开发过程中资金占用时间较长、资金量 需求较大。考虑到商业等不动产自持的部分,时滞带来的资金使用效率降低更 为明显。因此,REITs 的推行有助于帮助行业实现升级+转型,提升资金使用 效率的同时,促使开发商向销售与稳定现金流管理的角色转变。我们以新加坡 凯德集团为例对这一转型进行简单的讨论。 (一)凯德集团简介 凯德集团总部设在新加坡,并于新加坡上市。集团主要从事房地产和房地产基 金管理业务。房地产业务涵盖住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产。 在新加坡、中国、日本、马来西亚、越南和柬埔寨运营管理超过 80 家购物中 心。目前,公司在 REITs 方面拥有凯德商用新加坡信托、腾飞房产投资信托、 凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托和凯 德商用马来西亚信托等产品。

考虑到房地产开发资金量大、预售制等特殊性,对房地产公司的研究,离不开 对杠杆水平及现金流的分析。随着行业发展,商品房增量向存量的过渡、销量 回归合理中枢势在必行。单纯由“杠杆催化”叠加“囤地盈利”扩规模的方式,已 经渐行渐远。“快周转”叠加“现金流管控”是房企在融资端偏紧的情况下,实现 发展的必经之路。凯德集团在轻重转型之前,2001 年净负债率达 87%,转型 后净负债率逐步下行至 2016 年的 41%。由于在建项目的持续发展,近两年公 司债务有所增加,但截至 2018 年末净负债率仅回升至 56%,依然大幅低于转 型前水平。同一期间,凯德集团的总资产规模不断提升。

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