基建REITs行业报告：推动基建投资（29页）

基建领域推行 REITs必要性高且正逢其时。1)基建建设具有投资规模大、 建设及运营期限长等特点，因此资金来源、资金运转非常重要；2)近几 年受地方债务约束及地方融资平台转型，基建资金来源开始由财政向社 会资本转变；3)同时考虑到减税降费、新冠疫情等对财政收入的冲击， 既要拓展资金来源、又要加码拉就业的基建建设成为重中之重；在这样 的背景下，推进基建 REITs 正逢其时。 基建 REITs 是国际通行的优质资产，具有受益稳定、安全性强、流动性 高等特点。1)美国、新加坡等国已成功发行大量基建 REITs，从其运营经 验看，具有收益相对稳定、安全性强、流动性高等特点；2)中国有大量 优质基建项目，发行基建 REITs 一方面可盘活存量资产、缓解地方政府 债务压力，另一方面有助推动建筑公司形成良性的商业闭合循环、提高 资产周转率，且可填补当前金融产品空白、增强资本市场服务实体经济 能力；此外将支持基础设施补短板、加速新基建发展。

基建 REITs 与商业物业类 REITs 有很大的区别，主要体现在： 权利不同。基建 REITs 的持有人一般为国家，企业一般只有使用权。 且转让、收费、期限等均有限制；商业物业类的持有人一般拥有所 有权；  物业流动性不同。基建一般不会有交易，因为所有权一般归国家所 有；商业物业类交易十分活跃且没有交易限制；  产品估值走势不同。基建类收益由国家制定，特许经营权到期后自 动停止，仅可采取收益法；商业物业类目前收益法和比较法大概各 占比 50%，近年来国内各类物业价值不断上升，估值也稳中有升；  风险收益不同。基础设施建成验收后风险已基本释放，市场风险和 运营风险均较低；商业物业的运营管理是关键，收益和风险均较高。

我国已发行多单海外标准 REITs 及境内类 REITs 产品。  境外上市的标准 REITs 产品，如越秀 REITs；这是 2005 年在香港联 交所挂牌上市的内地首只房地产投资信托基金，也是第一个以国内 物业为基础资产的标准 REITs 的实践； 内地交易所挂牌的私募股权类 REITs 产品，如中信启航；这是国内 REITs 的突破，是典型的以专项资管计划为载体的资产证券化类 REITs 产品，是境内第一支股权类 REITs、第一支交易所挂牌交易 的私募 REITs；  内地交易所上市公募 REITs 产品，如鹏华前海万科 REITs；虽然其 基础资产本质上不是股权而是收益权，但突破了基金法的限制解决 了 REITs 产品的流动性难题，是境内市场中首次使用公募基金作为 发行载体的类 REITs 产品。