房地产投资信托报告：从美日澳基建REITs发展看我国REITs未来发展方向（43页）

美国是 REITs 的发源地，始于 20 世纪 60 年代。截至 3 月 31 日，在美国上市的 REITs 市值 共计 9931 亿美元，持有相关物业价值约 2 万亿美元。其中，基础设施 REITs 市值占比最大， 目前占 18.96%，市值 1883 亿美元。由于我国近期出台的《关于推进基础设施领域不动产 投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》中在基础设施覆盖的领域中也提到了仓储物 流、信息网络、新兴产业、特色园区等泛基建领域，所以如果把美国上市 REITs 中工业仓 储物流、自助仓储、医疗保健、数据中心也作为泛基建领域，则整个基建领域上市 REITs 市值 5365 亿美元，占比 54.02%，比例和市值都非常之高。

美国上市 REITs 的市场表现跑赢了标普 500 和罗素 2000 指数，据 Nareit 统计，1990 年至 今年 3 月 31 日 FTSE 全美 REITs 指数涨幅 1695%，而标普 500 涨幅 1467%，罗素 2000 涨幅 1099%。但也要看到受到疫情影响指数回撤也很大，2020 年前三个月 FTSE 全美 REITs 指数 已下跌 23.44%，而后两者分别下跌 19.60%和 30.61%。从泛基建的各个板块指数收益率表现来看，医疗保健板块收益率近年跑输了 FTSE 全美 REITs 指数，私人仓储收益率时好时差，自 2012 年起，工业物流、基础设施、数据中心收 益率绝大多数时候跑赢 FTSE 全美 REITs 指数。

各板块的股利支付情况和股利收益情况来看，股利支付率普遍超过 50%。不同于美国税法 要求的应税收入 90%以上应该分红的概念，Nareit 用的口径为支付的股利/营运现金流 （FFO）。一般 FFO 的数据要大于应税收入，而且目前有些公司亏损或者处于资不抵债的情 况也会影响股利支付率，所以部分行业股利支付率低于 90%。基础设施、物流仓储、自动 仓储、医疗保健、数据中心的股利支付率分别为 51.6%、59.0%、80.4%、95.1%、67.8%，股 利收益率分别为 1.55%、2.05%、2.74%、3.50%、2.12%。和股价的收益率正好相反，医疗保 健、自助仓储的股利收益率要好于其他泛基建类。