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REITs报告:境外REITs实践(64页)

行业报告下载 2020年06月13日 06:08 管理员

模式久经美国及全球市场考验,市值规模长期快速增长。全球 REITs 市值在 2002-2019 年间从 2312 亿美元增长至 2.09 万亿美元,CAGR 达 13.8%,而在 发源地美国市场,REITs 市值在 1971-2019 年间亦从 15 亿美元增长至 1.33 万亿美元,CAGR 达 15.2%。我们认为主要原因系 REITs 模式本身具备税收优 惠、底层资产现金流稳定、高分红等多重优势,能够有效盘活优质不动产, 因此在各大市场具有较强生命力,受资本市场认可度亦得以提升; 当前市场集中度较高,十三大市场规模突破百亿,CR13高达 98%,其中美国市 值规模一骑绝尘。2019 年全球有十三个市场市值规模超百亿,分别为美国 (1.33 万亿,单位美元,下同)、日本(1514 亿)、澳大利亚(1006 亿)、英 国(906 亿)、法国(871 亿)、新加坡(739 亿)、加拿大(680 亿)、中国香 港(371 亿)、西班牙(259 亿)、南非(243 亿)、比利时(206 亿)、墨西哥 (202 亿)、泰国(105 亿),市场 CR13约 98%,其中美国份额高达 63.6%,远 远领先其他市场。

近年来美国及亚太市场快速增长,显著拉动整体。市场格局逐步趋于“强者 恒强”。我们将全球市场划分为美国、亚太、欧洲、泛拉美(含加拿大)、泛 非洲(含中东),截至 2019 年市场规模分别为 1.33 万亿、3940 亿、2467 亿、 895 亿、292 亿美元。2011-2019 年全球 RETIs 市值从 7900 亿美元大幅增长 164%至 2.09 万亿美元,同期美国、亚太、欧洲、泛拉美、泛非洲市场涨幅分 别为 195%、175%、86%、95%、68%,,涨幅与市值规模大致呈现正相关性,判 断市场逐步显露马太效应,即在应用越成熟的市场,REITs 模式越得到社会 认可,从而进一步获得政策推动、新产品上市和估值提升。

据此测算我国 REITs 直接市场容量可能在 1.5 万亿规模以上,或可以展望至 2.8~5.5 万亿区间。基于我国 2019 年 GDP 和股市市值数据:(1)根据所统计 26 个市场的平均值,分别测算得到 REITs 市场容量为 1.57 万亿和 2.76 万亿; (2)直接按美国比重值,测算得到我国 REITs 市场容量空间为 2.32 亿和 5.5 亿。相对而言,我们认为占 GDP 比重较占股市总市值比重更具参考意义,故 判断我国 REITs 市场空间可能达到 2.8~5.5 万亿;  美国市场经验对我国启动发展 REITs 或具有较大参考意义。美国两项比重值 分别为 5.6%、3.9%,均高于平均水平。我们认为美国作为世界最大经济体, 其 REITs 历史较久、实现了大规模发展、模式较为成熟,应用遍及商业地产 和新老基建等诸多领域,实践经验尤其值得我国借鉴。

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