公募REITs行业报告：以越秀REIT案例看全球REITs发展（31页）

截至 2019 年底，基金共持有 8 处物业，包括位于广州的商业综合体广州国际金融中心、甲级写字楼财富广 场和城建大厦、零售商场维多利广场和服装批发市场白马大厦；位于上海浦东的综合商务楼越秀大厦；位于 武汉的综合商务楼越秀财富中心及零售商场星汇维港购物中心；位于杭州的办公楼维多利商务中心。物业组 合的总产权面积为 97.3万平方米，可供出租面积合计 63.29万平方米。截至 2019年底，整体出租率为 92.6%， 物业组合整体估值为 349.61 亿元。

通过重组，越秀投资的土地储备从 20 万平方米大幅增加至 420 万平方米，在建、待售、出租物业总面积由 37 万平方米增加至 167 万平方米，包括后来注入越秀房产基金的白马大厦、财富广场、城建大厦和维多利 广场。但重组也导致了越秀投资的负债水平的大幅提升，2002 年末的资产负债率同比 2001 年大幅上升 17.85 个百分点，达到了 52.94%。

2003 年 8 月，香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》，正式引入 REITs 产品，规定只有香港 本地物业组成的 REITs 才能在香港上市。2005 年 6 月，香港证监会修改了《守则》，允许香港上市的 REITs 投资香港以外的物业，这一修改为越秀 REITs 在香港的上市扫清了障碍。在此之前，经过一系列的重组，越 秀投资已经将旗下拟上市的各个商业地产通过海外注册的离岸公司持有，因此它得以避开内地发展 REITs 所 面临的税收等多重障碍，同时也省去了资产剥离的过程。 香港证监会《房地产投资信托基金守则》中规定所有的特殊目的投资工具（SPV）都必须由 REITs 全资拥有， 同时使用 SPV 不能超过两层，这是香港证监会为了使 REITs 可以享受与地产公司相同的税务处理，确保有 足够的透明度而设立的。2004 年 9 月至 2005 年 10 月，越秀投资陆续将白马大厦、财富广场、城建大厦和 维多利广场四处优质物业的所有权分别转移至 GCCD BVI 下属的四家 BVI 子公司。2005 年 12 月，越秀投 资通过 GCCD BVI 将四家 BVI 子公司的股权转给越秀 REIT。如此一来，越秀 REIT 的组织架构就满足了《守 则》对所有权结构的规定，同时通过 BVI 公司持有物业也起到了海外避税的作用。2005 年 12 月 12 日，香 港联交所批准越秀 REIT 上市，12 月 21 日基金份额开始在联交所交易。