中国基础设施REITs研究报告（101页）

行业报告下载 2021年01月31日 07:12 管理员

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资基金，是通过发行股票汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行不动产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs 可实现特定物业资产组合在二级市场上的打包上市。REITs 投资人通过持有该资产组合的权益份额（基金份额）分享租金收入和资产增值收益。REITs 的最大特点是需要充分派息，并且在满足一定派息比率和其他运营条件下可以享有税收优惠。对于一般投资人来说是以小份额参与不动产投资的理想工具。在全球实践中，REITs 的管理机制主要分为内部管理和外部管理两种模式。外部管理模式是指 REITs 以公司或信托的形式作为资产持有主体，基金管理和资产管理功能由外部的第三方专业机构承担。外部管理人收取费用，管理费一般由基本费用（可能基于管理资产总规模提取）和绩效费用（基于收入或分派的提成）组成。

相应的，内部管理模式是指 REITs 拥有不动产资产的同时拥有内部运营管理人团队，前述管理职责由内部管理团队承担。中国类 REITs 市场已初具规模，且近年来呈快速发展态势。自 2014 年以来，类 REITs 产品累计发行约 1,650 亿元。发行规模自 2017 年起显著提升，并于 2019 年创下 504 亿元的历史新高，同时在底层资产类别上亦进一步丰富。我们认为类 REITs 市场的快速发展已经表明中国具有各类实体资产投融资基本诉求，且伴随存量市场扩大该诉求应呈增长之势。（关于中国类 REITs 产品发行的明细请参见附录 1）。近年来中国类 REITs 产品的股性已经有所增强，权益投资需求初现。我们认为中国类 REITs 产品也经历了从早期的几乎纯债性产品（本质上类似 CMBS）向近年来股性边际增强的发展趋势（体现为产品劣后级的比例有所增大，以及部分劣后级能够由外部投资人因自身投资需求购置，而非传统实践中完全由发行人兜底作为增信措施），表明股权投融资需求也已经逐渐萌芽。