REITs组织结构和经营特点研究报告（21页）

行业报告下载 2021年08月06日 05:36 管理员

图表 1 按 REIT 结构和组织形式分解了子样本。在 1997 年年底，64%的内部管理 REITs 为伞形合伙 REIT(UPREIT)的结构，而只有 31%的外部管理 REIT 为相似结构(从 REIT 结构转型为 UPREIT)。在整个不动产行业，除了医疗保健，其他大多数内部管理 REITs 都是 UPREITs。专业化（独特物业类型，e.g.电影院、赌场等）、酒店行业从外部管理 REIT 转型为 UPREIT 有独特优势。UPREIT 结构在住宅、专业化、酒店、和工业、办公行业里占主流。这些不动产行业正在迅速整合(通过合并和不动产收购)，同时 UPREIT 利用他们的税收优惠从私人合伙企业购买资产。从大量外部管理的专业化、酒店 REITs 转换为 UPREIT 的情况来看，外部管理 REITs 与内部管理 REITs 的竞争压力正在加剧。所有内部管理 REITs 都是无期限的，而 21%的外部管理 REITs 是有期限的。这凸显了这些实体的运营公司(股权是无限存在的)和投资经理(“你只能在一定时间内拥有我的钱”)理念之间的区别。有趣的是，外部管理 REITs 和内部管理 REITs 在资产类别集中程度上并没有很大的不同(图表 2)。事实上，72%的内部管理 REITs 和 84%的外部管理 REITs 专注于单一的不动产类型(超过 75%的资产集中于一种不动产类型)。

从 1991 年到 1996 年，外部管理型 REIT 总股本以每年 21.5%的复合速度增长(从 61 亿美元增长到 195 亿美元)。同时，93 个内部管理型 REITs 总市值出现了 71% 的年均复合增长率 (从 9 个只 REITs 股票总市值为 40 亿美元增长到 102 只 REITs 总市值 1020 亿美元)。这种内部管理型 REITs 股票市值的戏剧性增长是由于新的 REITs IPO 以及外部管理型 REITs 的转换。例如，从 1991 年到 1996 年，证券资本太平洋信托公司的总股本以 54%的年增长率增长(从 1.32 亿美元增长到 17 亿美元)，与此同时，喜达屋酒店及度假村集团(Starwood Hotels and resorts，前身为酒店投资者信托基金)的股票市值在同一时期以 155%的增速增长(从 500 万美元增至 15 亿美元)。然而，REIT 总市值的戏剧性增长掩盖了一个事实：外部管理型 REITs 的增长速度要快于内部管理型 REITs。1991 年至 1996 年间，内部管理型 REIT 的平均股票市值以每年 14%的速度增长(从 4.47 亿美元增至 10 亿美元)，而外部管理型 REITs 的平均股票市值以每年 20%的速度增长(从 1.89 亿美元增至 5.57 亿美元)。股票市场资本化增长率的差异似乎并不是因为外部管理型 REITs 有更多的债务融资。从 1994 年到 1996 年，两组的债务与总市值的平均比率保持相对稳定以及接近，为 35%到 37%。外部管理型 REITs 的杠杆率已经从 1990 年的 49%下降到 1993 年的 34%，而内部管理型 REITs 在同一时期保持相对稳定。