苏州地产行业报告：严调控下楼市平稳，房贷收紧影响渐显（22页）

行业报告下载 2021年09月07日 06:12 管理员

2015-2016 年苏州楼市进入快速上行通道，接连调控后房价涨幅明显收窄：苏州楼市于 2015-2016 年步入房价快速上行通道，2016年末销售均价较 2015年初增长约 83.3%。但苏州在调控政策上“先人一步”，最早于 2016 年 10 月出台较为严格的限购限贷政策，遏制房价过快上涨势头，而后历经多次调控加码，房价进入窄幅波动、缓慢向上通道。2016年销售面积达到峰值，2021H1成交有所放量：由于房价过快上涨催化，2016年 1-2月累计销售面积、1-3月累计销售金额同比增速达到近 5年峰值，分别同比增长 181.2%、230.1%，2016年全年销售面积 2494.1万平米，为近 5年最高位。随着 2016年“外地人限购”等调控政策出台，2017 年以来楼市热度回归平淡，成交周期性特征明显淡化，全年成交量回落至 1900-2200 万平米区间。经历长达 4年多的楼市调整后，2021H1全市成交有所回暖，累计销售面积同比增长 19.2%，较 2019 年同期增长 20.2%。

房贷额度收紧、房贷利率上调、放款周期明显拉长：2020 年末银保监出台“房贷两集中”管理制度，限制各大银行房贷占比上限。苏州房贷收紧现象较为明显，首套房房贷利率从 2020 年末的 5.1%左右上调至当前的 5.9%，二套房上调至 6.1%-6.2%区间。放款周期方面，2020 年放款周期约 1-4 周，但目前需 2-3 个月，部分二手房甚至出现停贷。分销依赖度加大：楼盘销售中，分销占比逐年提升。苏州自 2016年开始限购，2017年起开始出现阶段式分销，最初给分销渠道 2万提成或者 1个点左右佣金，目前 2-3 个点佣金比例为常态。  户型上出现“舒适让步功能”趋势：从成交结构上看，面积 90-120 平米、总价 200-300 万住房仍为成交主力。但由于居民购买力上升幅度不及房价涨幅，以及监管对于“偷面积”、“赠送面积”等行为审查严格，苏州户型设计已出现“舒适让步功能”的趋势。比如 2015 年房价大幅上涨前，100平米左右住房通常设计为“2+1（书房）”户型带 1卫，105平米左右户型才会配置 2卫。而目前 100平米左右住房通常设计为“3房 2卫”户型，120平米左右住房可设计成 4 居室。