保障性租赁住房行业研究报告：落实租购并举（39页）

2020 年-至今，保障性租赁住房政策频繁出台，公租房、保障性租赁住房和共 有产权房为主体的住房保障体系建立。2020 年，全国范围的棚户区改造工程已进入收尾 阶段，城镇面貌焕然一新，大量农业人口在城镇落户，中国城镇化率 2020 年已接近 60%。经济的发展、城镇化率的提高、交通的便利使得人力、资本开始加速向一、二线 城市聚集。大中城市人口不断提升，对住房的需求也进一步提升，叠加 2014-2020 年棚 改货币化安置补偿资金涌入楼市加速地价房价上涨，居民尤其是年轻人在居住端的支出 持续提升，已严重侵蚀了其消费欲望和婚育意愿，降低其生活水平，损害了我国消费升 级和人口增长的内生动力。因此，为促进房地产行业良性循环，落实政府“稳房价、稳 地价、稳预期”目标，并最终实现共同富裕，保障性租赁住房制度应运而生。 保障性租赁房是完善住房保障制度的必由之路，可以有效缓解人口净流入城市高房价、 高房租对新城市人口的压力，切实减轻其生活负担，对构建成熟的房地产长效机制做出 了重要补充。自 2020 年底中央经济工作会议正式提出保障性租赁住房后，重磅文件相继 出台，为“十四五”期间保障性租赁住房建设奠定了坚实基础。

保障性租赁住房的核心目标为解决新市民、年轻人的中短期住房问题，从 2019 年住建部 先后选择保障性租赁住房试点的 24 个城市，到正式政策出台重点关注的 40 城，所选城 市均为城市规模较大，人才吸附能力较强，未来人口持续导入的大中型城市，因此，我 们认为，不同于过往保障性住房呈现分散性特点（各城市均有低收入家庭需解决住房问 题），只有常住人口增加的城市才具有较高可能性建设保障性租赁住房。 基于此，我们整理了“十四五”期间明确保障性租赁住房建设计划的城市的近 10 年常住 人口增量数据，并对比该市保障性租赁住房计划建设套数，发现具有较强相关性，符合 推广保障性租赁住房的初衷，也侧面印证了城市人口流动数据作为预测保障性租赁住房 建设数量的合理性。但同时我们注意到，无论是住建部重点关注的 40 城，还是截至目前披露保障性租赁住房 建设计划的 47 城，仍具有一定片面性，无法准确代表全国范围保障性租赁住房建设规模。 考虑到保障性租赁住房政策于 2021 年正式推进，部分城市未及时做出反映，2022-2025 年会有更多城市加入保障性租赁住房建设中来。 为了准确把握“十四”五期间全国范围保障性租赁住房规模，首先我们对上述 47 个城市 进行分类。参考住建部推广保障性租赁住房时强调以大中型城市为主，发挥带头作用， 因此以第七次人口普查常住人口数据作为统计口径将城市划分为三类：常住人口超 1500 万的城市为超大城市；常住人口 1500 万以下 500 万以上的城市为大型城市；常住人口 500 万以下的城市为中型城市。未披露具体“十四五”期间保障性租赁住房建设数量的 十个市不纳入统计范围。