物业管理行业报告：23年物管综述（24页）

行业报告下载 2024年06月11日 07:43 管理员

2023 年样本物管公司在管面积达到 61.79 亿平，同比增长 13%，增速较 2023 年-6pct。其中，国央企、民企（含公众企业，下同）物管公司在管面积分别同比增长 24%、8%，较 2022 年-7、-7pct。 2023 年披露了在管面积的 21 家样本公司中，19 家取得同比增长。碧桂园服务在管面积达到 9.6 亿平，万物云虽未披露在管面积，但以基础物管营收推算，其在管面积或与碧桂园服务不相上下，两家公司管理规模相较同行显著更大。金茂服务在管面积同比增长 48%，增速最快。样本物管公司在管面积扩张速度连续第二年放缓，但收敛速度已较 2022 年有所改善。在管面积扩张放缓主要因为：1、房地产市场调整导致住宅项目交付减少；2、受房地产和经济环境的共同影响，市场化拓展空间有所收窄，而物管公司在收并购和关联房企销售承压后普遍加强了市拓力度，供需结构变化导致市拓竞争加剧；3、物管公司继续优化粗放增长时期获取的低盈利、低回款或交付不确定的项目，部分存量项目受经济环境影响停止续约，退盘规模仍然较大；4、物管公司对于收并购的态度依然谨慎。国央企物管公司在管面积扩张速度自 2022 年以来持续领先于民企，且 2023 年仍然保持了 20%以上的同比增速，主要得益于关联房企相对稳健的销售表现、市拓的品牌与资源优势以及相对较少的退盘项目。2023 年样本物管公司合约面积达到 79.77 亿平，同比增长 5%，增速较 2022 年-9pct。其中，国央企、民企物管公司合约面积分别同比增长 19%、2%，较 2022 年-13、-8pct。样本物管公司合管比（合约面积/在管面积）为 144%，同比-10pct。其中，国央企、民企物管公司合管比分别为 126%、149%，同比-8、-11pct。 2023 年披露了合约面积的 20 家样本公司中，14 家同比增长，6 家同比下滑。碧桂园服务合约面积达到 16.33 亿平，大幅高于其他公司。与在管面积的情况一致，金茂服务合约面积同比增长 32%，增速最快。2023 年同时披露了合约面积和在管面积数据的 19 家样本公司中，只有世茂服务合管比实现同比增长。绿城服务合管比达到 183%，高于其他样本公司。与在管面积类似，物管公司合约面积增速也在继续回落，且依然低于在管面积增速，导致合管比继续下行。国央企物管公司合约面积同比增速高于民企，但合管比低于民企。但需注意的是，受房地产市场调整影响，部分住宅项目推盘和交付延期，可能导致合约面积转化为在管面积的节奏放缓。