房地产企业融资深度研究报告（78页）

行业报告下载 2018年10月15日 07:14 管理员

我们发现明股实债在房企融资结构中的占比近年来有小幅提高的趋势，但总体占比不大，2018 年半年报44 家样本房企明股实债占剔除预收款的总负债的比例不超过5%，仅仅是一种补充的融资方式。分组来看，大型房企明股实债融资占比明显高于其他几组房企，达到了7.3%，可能是因为大型房企作为追赶者，为了追求规模的快速扩张，较多地进行了前端融资，因而明股实债的融资方式使用得更多。

房企所占非并表子公司的净资产体现在合并报表中的长期股权投资当中，但是我们无法看到非并表子公司详细的负债结构。这种情况下我们可以用两种方法来估计非并表子公司的融资规模（包括明股实债和正常的债性融资）：（1）用长期股权投资乘以一个综合的杠杆倍数估算（2）参考对外担保的金额（1）方法一：长期股权投资乘以综合杠杆倍数我们可以假设这些非并表子公司融到的钱（包括明股实债和常规债性融资）是长期股权投资的3 倍。比如说一个项目公司假设25%是纯自有资金，5%是明股实债，70%是借贷，则综合杠杆倍数就是75%：25%=3:1。如果我们想计算考虑非并表子公司融资的资产负债率，可以在资产负债率的分子分母上同时加上长期股权投资的3 倍。

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