北京城市副中心研究报告（16页）

行业报告下载 2018年12月05日 06:48 管理员

凭借其良好的地理位置和优越的自然环境，根据2017年下半年颁布的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，通州区这个曾经的“睡城”成为未来北京城市副中心的所在地。尽管当前通州区商业地产市场仍处于发展的早期阶段，但是随着大量新项目在未来五年逐渐进入市场，我们预计在不远的将来，通州有望成为新兴的甲级办公楼子市场，更多优质零售物业将聚集于此。

˃ 我们建议政府加快基础设施建设、尽快确定产业引进相关政策。

˃ 机构投资者和最终使用者应积极关注该区域的发展，尽早进入该市场，以享受区域早期较低的售价和租金。

˃ 同时对于开发商，我们也建议在资金允许的情况下尽可能自持项目，以保证在未来长久的经营中能够取得更好的业绩。

2017年通州区主要经济指标增速均高于全市平均水平，同时在北京整体控制人口发展的背景下，通州区未来人口仍有增长空间。

人口

截至2017年末，通州区拥有常住人口150.8万人，同比增加约5.6%，其常住人口占全市总人口比例约6.9%。常住人口密度为1,665人/平方公里，比上年增加89人/平方公里，其人口密度在五个城市发展新区中位列第二，仅次于大兴区。根据通州区十三五规划纲要，预计2020年通州区常住人口将达到160万人，比2017年末仍有6.1%的提升空间。

地区生产总值

2017年通州区地区生产总值为人民币758.1亿元（111亿美元），同比增加8.1%。增速在全市位列第三，在五个城市发展新区中位列第二。三个产业中第二产业增长最为迅猛，2017年录得同比增长13.6%。第三

产业同比增长3.8%，而第一产业同比下降2%。因此，2017年第二产业占比由2016年的45%提高到47.7%，第三产业占比由2016年的52.6%下降至2017年的50.2%。根据通州十三五规划，通州区政府计划在2020年将通州区第三产业比例提高到55%，我们预计这将有利于支持写字楼市场的需求。

房地产投资通州区房地产开发投资在2015年达到峰值，全年完成投资人民币603亿元（89亿美元），同比增加35%。受通州限购政策的影响，随后两年投资额大幅减少。2017年全年完成房地产开发投资人民币296亿元（43.5亿美元），同比下降15.2%。

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