房地产行业报告：开发企业稳中求进（63页）

行业报告下载 2020年01月10日 07:04 管理员

从我们跟踪的 22 个重点一二线城市的批售数据来看，截至 2019 年 10 月供应累计同比提升 1.6%。从供给节奏上来看，上半年供应放量更为显著，累计同比增长 10%以上，三季度以来供应节奏略有放缓。分结构来看，一线城市的供应表现为明显的前高后低，累计增速由年初 60%以上的高点滑落至 10 月的-6%左右，而二线城市总体表现较为平稳，二季度以来供给增速始终维持在 4%-7%的区间。我们预计在年末成交持续翘尾，地方政府出于稳定价格的诉求下，全年重点城市的批售量较去年将有望稳中有升。从我们跟踪的重点 22 城商品住宅成交面积结构来看，今年进一步延续了 2014 年以来刚改型产品占主导且占比不断提升的趋势。今年前 10 月，90-140 平的刚改型产品占比创纪录的达到了 61.6%，同时 140 平以上的改善型产品占比也提升 1.1%至 19.5%，而受到挤压的则是代表首置刚需的 90 平以下的产品，占比下降至近年来新低的 18.9%。结构上看，一二线城市均呈现了 90-140 平的刚改型产品占比提升、90 平以下首置刚需产品占比下滑的趋势，区别在于一线城市 140 平以上改善型产品占比延续了 2016 年以来回落的趋势，而二线城市 140 平以上改善型产品占比则有所提升，占比达到 20.1%，近年来首次超过刚需型产品占比。

2019 年 1-11 月，我们跟踪的 16 个重点城市二手房成交面积累计同比上升 7.7%。年内二手房市场的走势与新房市场走势总体保持一致，但下半年以来二手房市场的走势要强于新房市场，增速由 6 月 0.27%的低点持续抬升至 11 月的 7.7%。分结构来看，今年一二线城市的二手市场表现强于三四线，截至今年 11 月，一二三线的二手房成交累计增速分别为-3.8%、19.8%、-12.1%，但自下半年来三四线城市的二手房市场回升较为显著。我们认为未来在“一城一策”的政策环境下高能级城市的政策弹性释放空间更为广阔，一线城市的二手房成交有望回升。去化率方面，根据 CREIS 重点十城的数据显示，2019 年上半年重点城市的去化率大约维持在 70%上下的震荡区间，相较于 2018 年四季度跌破 60%的低位有所修复。节奏上来看，2 月份开始去化率逐步攀升，并在 4 月份达到了 77%的小高峰，随后在市场调控强化的影响下，热点城市去化率开始向正常水平回归。但四季度以来，去化率滑落较为显著，四季度平均开盘去化率仅为 59%，回落至 2016 年以来最低水平。

年内土地市场历经了回暖再降温的阶段。二季度重点城市的土拍市场热度提升显著，百城土地成交统计中，一二线城市土地成交建面分别同比增长 37.1%和 7.2%，而三四线城市表现较为静淡，同比下行 15.1%。我们认为推动上半年土拍市场好转的主要原因有：1、核心城市尤其是部分二线城市，在历经去年下半年流拍潮后，在适度控制起拍价的同时推出的主城区优质地块的数量有所增加；2、主流房企纷纷聚焦核心城市叠加上半年银行较为宽松的授信政策，为重点城市土拍市场的升温创造了良好条件。下半年以来伴随着行业融资端的趋紧，重点城市的土拍成交规模有所收缩，截至 10 月份，一二三线城市的土地成交建面累计同比分别滑落至 29.7%、5%和-9.7%。土地市场的降温在溢价率方面的表现更为明显，一二三线城市 10 月份的土地成交溢价率分别为 4.7%、8.6%和 9.1%，较全年高点分别回落 20、16 和 22 个百分点。从 300 城的宅地流拍情况来看，历经了二季度 5%以下的低流拍率时段后，三季度的宅地流拍率也提升至 7.4%，结构上一二三线城市的流拍率均有提升，这也从侧面印证了土拍市场在三季度以来的降温。