中国房地产市场总结与趋势展望报告（41页）

行业报告下载 2020年01月16日 07:01 管理员

2016、2017、2018、2019 年各地紧缩性政策数量分别出台 74 项、245 项、185 项、107 项，从月均政策出台数量看整体以下降为主。单 2019 年政策调控变化来看，一季度地方政策适度进行结构性优化，但整体以“稳”为主。与一季度相比，二季度、三季度政策明显趋紧，紧缩程度自 4 月以来明显加强，政策数量前低后高、前稳后严。二季度全国部分城市利率上浮水平止降回升、公积金贷款政策有所收紧，西安、苏州分别升级了限购、限售政策，合肥、苏州、东莞等地由于地市升温也及时收紧土拍政策。三季度各地政策整体收紧的同时，上海、长沙、武汉、贵阳、东莞、株洲、徐州、扬州、嘉兴、任丘等地也适时优化公积金信贷政策及限购政策以更好满足部分自住群体的购房需求。四季度与二、三季度相比，部分定向优化政策延续三季度末趋势，粤港澳大湾区、天津、三亚、南京六合、深圳、徐州、扬州、清远、广州等地适时针对特定居民优化购房政策、信贷政策、税收政策支持合理自住需求。整体来看，2019 年地方房地产市场调控仍然偏紧，但各城市间、城市内部各板块之间的政策分化更加明显。

2019 年，我国房地产行业运行基础制度进一步完善，住房、土地、财税三大领域制度建设取得明显进展，未来的房地产行业将具备更加完善的制度基本面。住房：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。第一，住房制度成为国家制度建设框架内容。第二，加快推动住房保障立法。年末，住建部明确将推动住房保障立法，目的在于明确国家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。第三，因地制宜发展共有产权住房。2019 年，是共有产权住房在供给上取得重大突破的一年，共有产权住房已成为部分大中城市地方政府解决夹心层住房问题的重要途径，特别是以北京为代表的共有产权住房集中供应区将对市场的刚性需求形成明显的“引流”。第四，保障住房租赁房源供给。

土地：建立城乡统一的土地市场，盘活闲置土地资源，调节土地供应节奏。2019 年，我国房地产供给侧基础性制度构建方面取得了突破性进展，城乡土地资源有望进一步盘活。第一，允许集体经营性建设用地直接入市，盘活农村集体土地。最重大的突破在于修改后的土地管理法删除了原土地管理法第四十三条“任何单位和个人建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定。第二，根据库存消化周期调节土地一级市场供地节奏，提高土地二级市场再配置效率。土地一级市场方面，自然资源部要求各地 2019 年要根据商品住房库存消化周期调节宅地供应节奏。土地二级市场方面，2019 年国务院在原国土资源部印发的试点方案基础上，正式发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。此外，11 月我国土地增值税法征求意见稿拟将转让土地使用权的适用税率由 11%调整为 9%。整体来看，通过搭建全国性的土地信息平台和交易平台，以及确实降低过程税赋有利于实现土地二级市场供需双方的更高效匹配。