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金融地产行业报告:方法论,掘金后地产时代(33页)

行业报告下载 2021年01月07日 06:47 1 管理员

变化一:从增量市场过渡到存量市场 房屋的供给端发生变化:以开发商为主导的新房市场,逐渐向以居民为主导的存量房市场过渡。随着未来城镇化阶段的放 缓,人口流动和城市扩张放缓,每年的房屋交易市场逐渐进入稳定状态,新房交易市场逐渐收缩,存量房交易比例提升。 房企的商业盈利模式发生变化:从拿地开发销售,逐渐转向获取项目运营,回报周期拉长,从土地增值转向物业增值。企 业核心竞争力依然是融资获取优质项目,变化的是从销售转向运营。变化的是商业盈利模式,不变的是对现金流的管理。 变化二:商业盈利模式的变与不变 房地产定义:按照全生命周期环节划分 01 房地产产业链的新赛道:以生命周期的环节划分,包括建造端、交易端、运营端。建造端包括新技术、产业链整合等,交 易端包括找房、营销等,运营端包括服务(物业管理等)、产业地产(商业、物流、养老、IDC等)、资产证券化。2019年全国房屋住宅交易量约22.3万亿元,其中新房13.9万亿元,存量房6.7万亿元,租赁1.7万亿元。 

新房市场是以开发商为供给主体的增量市场,人口流入意味着增量住房需求,城市扩张意味着增量住房供给。 • 二手房市场是以居民为供给的存量市场,根据贝壳披露,2019年全国约19个城市进入二手房为主导的市场。增量市场是以房地产开发商为主要供给的新房市场。新房市场代表了房屋建筑在土地上从0到1的过程,开发商通过融 资-拿地-开发-销售的模式,赚取土地增值和开发利润。 • 存量市场是以业主为主要供给的存量房市场。存量房市场包括存量市场的交易和运营,交易环节衍生的是中介服务企业, 运营环节出现的是运营商。前者通过撮合交易赚取中介费用,后者通过融资-获取项目-运营-租赁的模式,赚取项目增 值和租金收益。

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