中国REITs发展历程、潜力、影响、趋势研究报告（47页）

行业报告下载 2020年09月12日 07:13 管理员

我们认为新规出台的表层逻辑，是应对年初以来复杂的宏观经济形势，有利于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。2020 年一季度 GDP 同比下滑 6.8%，创有数据以来最大跌幅，逆周期调控必要性提升，而弱需求限制制造业投资回升，地产宏观调控政策放松可能性依然较小，基建刺激成为稳投资、稳就业、稳需求的重要手段。另一方面，基建相关政策不断加码推进解决复工和资金难的问题，基建资金面（专项债规模增加、发行特别国债、适当提高财政赤字率）及项目端（上半年全国基建项目申报金额同比接近翻倍、工程中标金额单月同比恢复两位数增长）持续改善。同时我们观察到国内传统基建市场存在融资渠道狭窄、资本退出难、投资效益不确定、低效投资多等挑战，大力发展公募基础设施 REITs，有望改善基础设施领域现有投融资模式、推动解决基建领域结构性问题，提升资源配置效率，为基建投资补充中长期资金，而投资作为总需求的重要组成部分，其内部的良性循环是构建国内大循环的重要内容，将为形成国内国际双循环相互促进的新发展格局发挥积极作用。

根据世界银行定义，基础设施包括（狭义）经济基础设施和（广义）社会基础设施，其资本存量是符合基础设施概念的资产在某个时间上的资本总量。  （狭义）经济基础设施：即永久性的工程构筑、设施、设备和它们所提供的为居民所用和用于经济生产的服务。主要包括：（1）公用事业：电力、电信、管道煤气、供水、卫生设施以及排污、固体废弃物收集与处理系统；（2）公共工程：道路、大坝和灌溉及排水渠道工程；（3）交通设施：铁路、城市交通、港口、水运和机场；  （广义）社会基础设施：除上述以外的基础设施，如文化教育、医疗保健等；  基础设施资本存量：产生于社会固定资产投资，是符合基础设施定义的这部分资本在考虑折旧、物价指数影响后的资本价值。

我们采用永续盘存法估算 2018 年全国基础设施存量约为 115.51 万亿（以 2018 年价格计）。  估算方法采用永续盘存法：基础设施存量估算方法包括永续盘存法和国民财富调研法，由于我国未进行过大规模资产普查，故宜采用前者估算。永续盘存法（Perpetual Inventory Method）简而言之，就是每一年度期末资本存量=期初资本存量+本期总投资-本期折旧，并考虑资本存量折旧率和社会物价指数影响，通过迭代计算将不同时期的资本流量累加成意义一致的资本存量。  选取基期为 1952 年：现有研究一般定为 1952 年、1978 年或 1980 年。考虑到下列重要参数的可得性和可靠性，同时降低基期资本存量数据对近期资本存量数据的影响，将估算全国基础设施存量的时间段选取为 1952-2018 年；  历年投资量 It：（1）2002 年后数据为历年广义基建类固定资产投资完成额；（2）1996~2001 年数据引用《中国统计年鉴》中“电力、燃气及水的生产和供应业”、“地质勘查业、水利管理业”和“交通运输、仓储及邮电通信业” 的固定资产总投资额数据；（3）1953~2001 年数据引用《中国固定资产投资统计年鉴 1950-1995》，加总历年基础设施的基本建设投资额和新增改造投资额得到，部分年份缺漏数据以拟合方式得到；  估算基期资本存量 K0约 351 亿元：加总 1953 年基本建设投资（17.47 亿元）和更新改造投资（17.64 亿元）近似估算基期基础设施固定资本形成额，按相关文献方法，除以 10%即得到基期基础设施资本存量为 351.1 亿元；  折旧率δ取为 6.31%：将资本分类分别估计折旧率，然后加权平均得到总的折旧率。假定建筑物、设备和其他费用的使用年限分别为 58 年、28 年和 35 年，固定资产残值率定为 4%，基于 1998-2005 年间《中国城市建设统计年报》提供的各项投资数据，测算 7 年间各项平减后的累计投资额占比为 67%、8%、 21%，经加权计算得到基础设施资本的综合折旧率为 6.31%。