深圳园区研究报告：深圳科技园区物管（13页）

行业报告下载 2020年10月12日 07:33 管理员

深圳多家优秀产业园区运营商上榜，园区物业发展势头良好。深圳庞大的园区规模以及优惠的经济政策赋予了深圳市园区物业巨大的扩展空间，尤其有利于行业龙头的快速发展。根据中物协 2019 年数据统计，500 强物管企业中有 64 家落户深圳，占比 12.8%，高于北京、上海。根据第六届产业园区大会公布的《2020 年中国产业园区年度榜单》，多家深圳企业如招商蛇口、深投控、星河产业集团等荣膺 2020 年度中国产业园区运营商前 50 强，且排名不断上升。深圳典型产业园区物业费普遍高于全国平均。据中物协和上海易居研究院数据，产业园区物管费全国平均 3.31 元/平/月，其中一线、二线、三四线园区物管费分别为 4.59、3.01、3.4 元/平/月，二线低于一线和三四线。而深圳产业园区众多，园区经济发达，园区物管费普遍高于全国平均，在一线城市中也表现优异，我们统计的深圳 25 家典型园区物管费为 8.38 元/平/月，表现出较好的盈利能力。深圳核心城区的园区物业费超 10 元/平/月。

分区域来看，深圳核心城区的园区物业费水平较高，以南山区为例，南山区以科技园为主，典型产业园区的物业费大部分超过 10 元/平方米/月，其中深投控旗下的深圳湾科技生态园和金地集团旗下的金地威新软件科技园的物业费水平分别达到了 19 元/平方米/月和 15 元/平方米/ 月。相比之下，龙岗区、光明区和宝安区等非核心地段的租金费用和物管费要比南山区稍低，但整体水平仍显著高于全国。科技园区物管费显著高于工业园区。分类别看，科技园区的物业费普遍高于工业园区，不管在核心城区还是在非核心城区，深圳科技园区的物管费基本能达到 10 元/平/月，而传统工业园的物管费则相对较低，通常为 1-3 元/平/月，如南山区的园西工业区物管费 3.7 元/平/月，福田区的华强金地工业区物管费仅 1.5 元/平/月。园区物业盈利能力优秀，深圳代表性企业专业化溢价明显。中房协 2019 年发布的《产业园区物业管理发展报告》显示受访的全国 108 家园区物业服务企业综合利润率平均 15.6%，最高 36.3%，最低 6.2%，物管企业盈利能力层次区分明显。其中，深圳深圳的园区物管公司如深圳投控物业和深圳星河智善生活股份有限公司，毛利净利均处于行业较高水平（高于中房协统计的 15.6%的利润率水平），深耕赛道取得了较高的专业化溢价。