酒店行业报告：展望新周期（55页）

行业报告下载 2020年12月22日 07:50 管理员

RevPAR 是衡量客房经营水平和投资回报的核心指标，也是酒店周期走势的核心指标。RevPAR=客房收入/可供出租客房数=客房出租率（OCC）*平均房价（ADR）。酒店经营者的目标是通过提高出租率和平均房价实现 RevPAR 的最大化，其中出租率提升带来的收益是有成本（能耗、人工等）的收益，而平均房价提升带来的收益是相对无成本的收益。出租率（OCC）本质是供需比，其走势是行业供求关系最直接的反映。出租率=已出租客房数/可供出租客房数（即实际需求/实际供给），出租率提高代表供需关系改善，一定程度上表明酒店的经营状况向好。但出租率并非越高越好：一方面出租率过高不利于客房设施的维护、员工得不到修整和培训、管理易混乱、导致酒店服务质量下降；另一方面出租率提升伴随能耗、人工等成本的同比提升，常年满负荷运转不符合酒店的最优效率。酒店较为理想的年平均出租率在 75%-80%，最高不超过 85%。平均房价（ADR）滞后于出租率变化。酒店经营者通常通过调节房价将出租率维持在最优点：当出租率提高并超过均衡点后，经营者会通过提高房价来增厚利润；当出租率下降，经营者会通过降价方式来吸引客流。一般而言，入住率增速提前平均房价增速变化一个以上季度，即出租率先于平均房价反应酒店行业的变化趋势。需求端是判断行业景气度的关键。根据前文分析，酒店周期驱动因素来自需求端，供给端是需求端的被动变量：需求端影响酒店行业景气程度通过影响酒店经营模型进而传导至酒店供给端。因此需求端是我们研判酒店行业景气度首先考虑的方面。从酒店客源结构来看，商务、休闲旅客占到了绝大多数，休闲旅客需求总体稳步增长。

根据盈蝶咨询，超过90%的旅客以商务和休闲旅游为目的，其中旅游占比达43%。通常情况下，旅游需求可以视作稳定增长的需求变量，周期性有限，其影响较大的是酒店需求季度性差异，但对酒店经营同比数据影响较小。根据当前的旅游总体需求数据，总体上国内旅游人次长期维持着略高于 GDP 增速的增长速度，反映了国内居民消费升级的趋势。旅游总人次应当是反映国内居民以旅游为目的的酒店需求的直接指标。以 GDP 增速为参照，保守估计未来国内旅游总人次年均增长 5%，国内居民有望给未来酒店市场带来年均约 2%的增量需求（5%的 GDP 增速*43%的旅游需求占比）。宏观经济指标中非制造业/服务业 PMI 可以作为酒店业需求的监测指标，领先 0-1 个季度。当前 PMI 是反映宏观经济景气度最常用的指标之一，通过问卷调查以企业规模大小成比例概率抽样的受访企业当月的经营景气情况，主要包括生产量、订货量、采购量、库存数量等指标相比上月的变化情况。根据测算，商务活动 PMI/服务业 PMI 与国内龙头酒店 OCC 增速高度相关，与如家 OCC 增速相关系数分别为 0.54/0.40，与华住 OCC 增速相关系数分别为 0.48/0.35；商务活动 PMI 与酒店业需求指标 OCC 拟合程度最好。相比之下，酒店经营数据与整体 PMI 相关系数最小，主要因为相同规模（产值）情况下制造业所需要的商务出行相对于非制造业和服务业较低，因此因为整体 PMI 对制造业企业赋予了较大权重，反而削弱了与酒店需求的相关性。商务活动 PMI 指标前移一个季度时与如家/华住 RevPAR 同比增速相关系数分别为 0.77/0.55，能够作为酒店行业 RevPAR 变化趋势的预示性指标。

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