房地产行业报告：中国房地产市场发展美国模式的可能性研究（15页）

行业报告下载 2020年12月31日 06:41 管理员

美国的房地产市场已经比较成熟，核心是金融运作而非开发营建。截止到 2018 年，美国房地产投资信托公司市值占上市房企总市值的 86%，住宅建筑商市值占比只有 8%，余下的则为房地产服务商。不同类型的房企负责不同领域，高度专业细分；而且与金融联系密切， REITs、房地产抵押证券等融资方式被广泛使用。逐步发展演变形成所谓的“美国模式”。而我国的房地产市场目前还处于发展阶段，源于对香港模式的借鉴学习，主要以房地产开发商为主，在拿地、开发、建设、销售的循环中赚取收益，以银行贷款为主要的资金来源。随着我国存量物业的积累，也出现了美国模式的苗头，其中包括物业公司等专业独立化和不动产资产管理公司的兴起。并且，自 2014 年开始，部分房企利用类 REITs 进行融资，而且更多的是通过发行专项资产管理计划的方式，与国际主流 REITs 存在差异：整个法律法规并未成熟，没有能够自由交易的、让大众参与的 REITs 产品。

中美房地产制度、模式相差巨大中国的房地产市场主要借鉴香港模式，并融合了中国特色，并不断完善。这样一个房地产市场必然不同于实行美国模式的美国房地产市场。接下来就从土地的获取、资金来源和房地产企业的运营模式等开发运营环节，来阐述中美两国房地产市场的主要区别。 1、中美土地制度截然相反美国土地实行私有制，私人所有土地占美国国土面积的比例超半成，使得政府不可能对土地供给进行严控，交易相对自由。在美国，土地更加趋向于一种普通的市场资源，房地产市场完全按照市场规律运作，土地资源主要通过购买、期权和兼并三种形式获取，并取得永久产权。香港可供开发的土地资源相对有限，政府高度垄断土地，主要通过招拍挂的方式出让长期的土地使用权，赚取财政收入，所有权仍然归国家。中国内地的土地制度很大程度上是学习香港的制度，包括招拍挂制度和土地使用年限等。