徐州房地产行业报告（15页）

首改需求旺盛，中心城区成交占比高。徐州住宅市场以首改需求为主，从面积 段来看，90-130 平米成交占比 60%以上，90 平米以下刚需占比较小，130~150 平米改善呈上升趋势。分地区来看，中心城区成交领先，占比 50%以上，具体 来看，“苏北第一区”——铜山区和贾汪区占比较高，经济开发区在 6-7 月需求大 增后热度下降。土地市场持续火热，量价齐升。2015~2017 年徐州土地市场热度逐渐提升，宅 地流拍面积控制在 5%以内，溢价率走高，2017 年平均溢价率达 34.2%。2018 年上半年市场延续了前期的火热，多宗地块竞价愈百轮，6 月发布限售新政后， 土地市场遇冷，流拍率上升，地块多以底价成交。2019 年起，市场回暖，供应 放量，需求回升，开发商持续看好，金辉、龙湖首进徐州，土地楼板价创出新 高，中梁竞得的泉山区地块楼板价达 12183 元/㎡，由于下辖区县成交占比提高， 全市综合成交楼板价较上年下滑 7.7%。

2020 年市场热度持续，供需两旺，楼 板价、溢价率双双超越前高。疫情下土地市场热度不减，量价再创新高。2020 年受疫情影响，2、3 月份土 地供给较少，成交主要为消化 1 月份供应，四月份随着逐步复工复产，市场步 入正轨，二、三季度供求皆保持高位，四季度供给收缩，但房企拿地热情不减， 截至 12 月中旬，全年供给的 190 宗纯住宅地仅有 9 宗流拍，且全部位于远郊 县区。全年综合楼板价 2565 元/㎡，同比提高 36.1%，平均溢价率 40.2%，同 比增加 20.4pct，皆创新高，南京颐居摘得的泉山区地块楼板价 16906 元/㎡， 再度刷新徐州地王。“三道红线”下，房企持续看好徐州市场，预计未来有进一 步增长空间。项目地处徐州市主城三环内，区域集旅游休闲、居住、物资集散于一体，项目 是万科契合“与徐州一起 2020”品牌口号，为徐州打造的首个儿童成长社区。 社区周边交通便利，毗邻三环线和 8 条公交线路，同时地下有 3 号线和 7 号线 双地铁交会（规划中）。项目拥有一站式配套教育资源，如九里山第一小学（在 建）、九里中学。此外，周边有四季联城商业综合体（在建）、苏宁广场（在建） 以及极地海洋公园（规划）等，商业资源丰富。拥有城北九里湖湿地城市绿肺 资源，靠近玉渊潭公园、龟山景区，自然生态资源富足。