土地市场报告：2020年土地供应与成交（15页）

行业报告下载 2021年01月22日 08:56 管理员

2020 年，一线城市土地供应量同比增加 20.1%。具体来看，一线城市中，广州供应面积最多，为 1988.2 万平米，其次是上海 1428.7 万平米，北京和深圳供应建筑面积分别为 648.2 万平米和 583.5 万平米，仅有广州和深圳土地供应从 2016 年起实现持续增长。从土地供应宗数来看，2020 年上海土地供应数量达到 154 宗，远高于北京、广州和深圳，但与 2019 年相比，土地供应数量反而减少 27 宗。我们认为，一线城市土地供应变动主要原因是城市区域面积普遍较小，土地资源有限，对土地开发的利用率的高要求限制了土地的出让，但是例如深圳出台盘活存量用地相关政策的出台，预计存在越来越多的存量土地被盘活，从而有利于增加城市土地供应。2020 年，二线城市土地供应同比减少 1.3%，是唯一供应量下降的能级城市。根据土地供应前 20 的城市来看，重庆的土地供应量最高，为 6241.1 万平米，同比增长 2.3%，其次是郑州的 3425.7 万平米和武汉的 3198.5 万平米，同比分别下降 31.2%和 3.7%。我们发现，土地供应最多的 20 个城市主要位于中西部，例如武汉、西安和重庆等等。

我们认为主要有三个原因：第一，受疫情影响，政策财政支出增加而收入减少，对全年的收入增长预期升高，从而加大土地供应，缓解财政收入压力；第二，抗疫行动使政府大量发行专项债，以及往年城投债的增长使政府的隐性债务相对较高，从而对土地出让收入的依赖性较高，从而加大土地供应；第三，推动城镇化建设。2020 年政府放开人口落户限制旨在加快城镇化建设，中西部二线城市正处于经济高速增长中，土地供应增加有利于完善产业建设，吸引人口流入。2020 年，三四线城市土地供应同比增加 3.9%。其中，徐州土地供应量达到 3313.8 万平米，其次是潍坊的 3112.0 万平米以及临沂的 2921.0 万平米。与二线城市相似，土地供应最多的 20 个三四线城市多数分布在中西部和环渤海，主要原因是对土地出让收入依赖性较高。其中以潍坊为例，2019 年地方公共财政预算收入 571.1 亿元，而土地出让金就高达 409.4 亿元，充分说明城市对土地出让收入的高依赖性。也有城市土地供应较高是市场表现较好，例如作为苏北地区交通要地的徐州。