美国地产研究报告：债务转移的起点（16页）

行业报告下载 2021年03月23日 07:43 管理员

兴证研究员认为，美国地产基本面在较长维度上，仍然会持续超预期。这将是一个以债务转移为核心动力、以债务扩张和疫情为启动点、不因利率的波动而出现拐点的超级周期；一个类似中国 2015 年至今、美国 1980-2006、日本 80 年代的超级周期。现象背后最核心力量就是债务转移、银行必给地产加杠杆。从过往经验看，一旦开启债务转移，地产基本面将持续繁荣，无视货币政策的阶段性收紧，因为债务转移对地产基本面的支撑更为重要，比债务扩张更为关键。美国 1980-2006、中国 2015 年至今、日本 80 年代，本质都是债务转移带来的地产基本面超级繁荣，尽管美国 80 年代末、90 年代末出现了基准利率的上行，中国按揭利率 2017 年 3 月起连续 21 个月持续提升，但也只是大周期中的小插曲，并未导致地产基本面拐点的出现。

相反，美国次贷危机后的 2012-2019，因债务转移现象并不明显，即便有利率的阶段性下行，地产基本面的反弹也相对温和。本轮债务转移已经启动，且未来仍可持续，核心在于：1）居民具备加杠杆的能力，且以中高财富人群为主。美国各阶层居民资产负债表在次贷危机后，均得到了充分修复，居民偿债能力提升，具备加杠杆的条件。本轮居民加杠杆，以中高财富人群为主，银行按揭发放质量大幅优于次贷前。2）企业部门难以继续成为加杠杆的主体，而当前美国没有科技驱动作为新的经济增长点。企业部门杠杆率已经达到阶段性高点，且以中小企业加杠杆为主，信用资质下沉，僵尸企业数量增加，违约率抬头。3）银行资产配置端向按揭倾斜。商业银行面临经营困境，体现出对按揭发放的青睐，对企业贷款大幅收紧。