中国房地产市场2020年回顾与2021年展望报告（104页）

行业报告下载 2021年03月25日 07:32 管理员

全年中央对于房地产“房住不炒”、“三稳”目标贯彻不变，但各地针对楼市的调控政策则呈现差异化和精准化。 2020 年上半年因受到疫情冲击，故“六保”和“六稳”为首要目标，多个城市从房地产供给端和需求端出台了诸多政策予以扶持，楼市调控政策总体呈现宽松态势。供给端：降低预售条件、降低预售监管资金的留存比例/使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开工与竣工的允许延期、延期缴税等；需求端：“一区一策”、降低人才落户与购房门槛（变相放松限购）、提供购房补贴、公积金政策放宽等。进入下半年，随着长三角、珠三角、西北地区核心城市以及其他少数热点城市房价加速上涨，其市场热度也逐渐向周边扩散，以至于住建部召开了两次房地产座谈会讨论(共 16 城参会)，随即多个热点城市迎来调控升级，但其他城市绝大多数保持此前政策未变。需求端的调控主要是加码“五限”、公积金收紧、提升个人住房转让增值税免征年限以及对诸如“假离婚”等操作漏洞进行补漏；供给端主要是加强预售资金监管、土地出让条件、要求加大向无房家庭配售的比例，以及对申请预售的面积有最低规模限制，大多在 3-5 万㎡。

此外，部分热点城市在被约谈后，其在保证刚需、抑制投机方面亦加大力度，如成都、杭州、南京、宁波等规定新开售的商品住宅方面，加大向无房家庭倾斜的房源比例。在 2020 年 12 月的中央经济工作会议中，重点提及要解决大城市的住房问题：“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。” 此外，在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议》中亦提出“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。此前全国租赁用地的出让较少，仅上海出让稍多，多数城市只是在出让住宅用地时要求自持部分比例作为租赁，而这些城市 2018 年至今，折算后的租赁住房规划建面供应多数不足百万㎡，体量相对较小。但此次正式提出并要求土地供应要向租赁住房建设倾斜，且单列租赁住房用地计划，这无疑将大大增加一二线城市租赁用房的建设和供应，对于大城市住房问题缓解方面无疑将有实质性进展。