房地产行业2020年度研究报告（23页）

行业报告下载 2021年06月16日 06:46 管理员

分析申万房地产开发板块 116 家上市公司的财报数据，从板块整体表现来看，营收仍维持增长。板块 2020 年总营业收入为 27501 亿元，同比增速为 11.2%，较2019年下降了9个百分点。2020年板块营业收入主要由2016-2017年拿地、 2017-2018 年销售的项目结转而来。在此期间全国商品房销售总体增速仍然较高，因此 2020 年房地产板块业绩仍然呈现增长态势。板块归母净利润首次出现负增长。2020 年归母净利润为 1900 亿元，同比增速为-13.5%，较 2019 年下降了 22 个百分点，也是房地产行业近 5 年同比增速一路下滑后首次迎来归母净利润的负增长。房企“增收不增利”趋势明显。2020 年板块内营业收入同比正增长和归母净利同比正增长的房企占比分别为 57%和 39%，均达到五年来的最低点。营收正增长的房企占比相对维持平稳态势，而归母净利润正增长的房企占比颓势明显。 2020 年板块内营收增速高于归母净利润增速的房企占比为 71%，在 2017 年低点 37%之后一路上涨，显现房企盈利能力相对于增收能力的下滑。

由于中国房地产普遍采用预售制度，收到的房款计入合同负债&预收账款科目下，待项目竣工交付后才能转入结算收入，因此合同负债&预收账款在很大程度上可以锁定房企的未来营收。可以看见自 2016 年以来至 2020 年，板块营收锁定性逐步提高、历年营收锁定性大于 100%的房企数量占比也逐步提升，房企营收增长的保障性越来越强。我们对板块 2020 年末合同负债&预收账款对 2021 年营收的锁定性进行预测。在 2021 年营收预测值的选取上，我们对有 wind 一致预测营收的 43 家公司采用了 wind 一致预测，对没有 wind 一致估测 2021 年营收的公司我们预设了 5% 的营收同比增速。通过计算，我们得出板块 2020 年末合同负债&预收账款对 2021 年营收的锁定比例为 101%，锁定性良好。房企“增收不增利”主要由于利润率普遍明显下降。2020 年，房地产板块毛利率和净利率分别为 26.5%和 9.2%，分别较 2019 年同比下降了个 4.6 和 2.1 个百分点，均为 2015 年来的最低点。行业利润率普遍下滑主要由于前期低地价高房价的项目结算完毕，而在 2016 年到 2017 年间行业景气度高涨时房企积极扩张获取的高地价项目大量进入结算期。待这批项目结算完毕，有望迎来房企利润率的探底修复。