基建REITs行业报告（101页）

资产现金流公允性有保障：入池资产现金流稳定，租金收入由市场化运营产 生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。2020 年项目单一现金流提供方提供 的现金流占资产同期现金流总额的比例不超过 10%。招募说明书对资产未来 现金流测算已经过德勤华永会计师事务所审阅确认，并明确强调未来“项目现 金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占比较高的，应当说明该收 入的公允性和稳定性”。 4） 资产关联交易占当期现金流比例较低，定价合理公允：资产涉及关联交易包 括租户关联交易和外部管理机构关联交易，2020年合计交易金额约1762万元， 占当期基础资产现金流比例约 15.35%。所有交易均符合相关法律法规的规定 和基金管理人内部管理控制要求，关联方租赁物业平均月租金未显著高于或 显著低于可比物业平均月租金，定价相对公允。所在区域环境良好：深圳是粤港澳大湾区的核心城市之一，近五年来 GDP 增 长迅速，2020 年实现 GDP 为 2.77 万亿元，比上年同期增长 3.1%。居民可支 配收入及消费能力快速增长。

资产所在的蛇口片区地理位置优越，轨道交通 规划完善，路网不断更新，内外部交通条件成熟，已建立了牢固的产业基础 及生活配套，为片区发展提供了良好基础。 6） 项目引领行业趋势：深圳蛇口产业园作为国内产业园典范项目，将在以下几 个方面引领行业发展：以特色入驻方案及立体化服务吸引产业高端客户集聚 入驻；搭建完善的运营服务体系，提供全生命周期的体系化、品牌化的产业 服务；打造园区数字化平台，使用大数据、人工智能强化公司产业集聚和产 业招商能力的数字化平台；建立创新孵化平台，根据企业的发展特点，满足 产业链上不同成长阶段的企业所需的全生命周期多元服务体系。基金管理人：博时基金。博时基金最新管理规模 8542 亿元，管理规模排名第 7 位（/160），2020 年营收和净利润分别为 42.26 亿元、12.47 亿元，曾荣膺 2007-2009 和 2011-2012 年金牛基金管理公司奖、2016-2018 金基金 TOP 公司 奖等奖项。公司已设置公募 REITs 总部开展公募 REITs 业务，下设投资、运 营、资本市场、研究四个团队，分别负责基础设施基金尽职调查和执行实施 项目投资并购方案、具体基础设施基金的日常运作管理、基础设施基金发行 询价定价及销售推广工作、基础设施基金研究支持。三名拟任基金经理均满 足 5 年以上的基础设施投资/运营管理经验要求。