房地产行业报告：两集中，城市更新（54页）

行业报告下载 2021年08月16日 06:47 管理员

供地“两集中”政策出台背景是：1）党的十九届五中全会和中央经济工作会议对住宅用地供应工作提出明确要求，并特别强调要做好租赁住房用地保障工作；2）自然资源部党组书记、部长陆昊亲自部署贯彻落实措施，提出住宅用地信息公开、增加租赁住房用地、“两集中”同步出让等措施；3）《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标的建议》指出“房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。” “两集中”政策具体指：针对 22 个重点城市实施“两集中”同步公开出让，1）集中发布出让公告：原则上发布出让公告全年不得超过 3 次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布年度公告的发布时序安排；2）集中组织出让活动：同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应连续集中完成拍卖活动。

首批“两集中”供地二十二城政策梳理见图表 4，值得关注的为以下四点： 1）各城市实行的土拍新规延续“因城施策，一城一策”的风格，时间排序在后面的城市倾向于学习优秀城市的土拍新规，非二十二城的热门城市也存在“抄作业”现象，如西安“330”新政中明确提到，“每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让”，首轮供地共成交 20 宗土地，包括 9 宗安置房用地、1 宗共有产权房用地、1 宗商服用地，2 宗用地须配建公租房，纯宅地较少。 2）竞配建成“标配”，除重庆、沈阳、武汉、青岛外所有城市都提到了竞配建规定，如杭州规定“除人才租赁用地外，均设置最高地价，触顶后竞配建与养老服务用地”；“两集中”土拍新政趋严，以土拍时间靠后的上海为例：a）在限价竞价基础上添加“一次报价规则”：设置地块起始价、中止价和最高报价。 b）在延续原有自有资金证明基础上强调“同一申请人”规则：同一申请人只能进行一次交易申请（含联合申请），堵上了房企套用马甲参与土拍的漏洞。c）加强出让履约监管，防止“围标”现象。