华西甲级办公楼企业客户Top50报告：科技互联网的领军时代（37页）

行业报告下载 2021年08月16日 06:50 管理员

在每个办公楼市场，我们都观察到不同产业、不同生命周期、不同资方背景企业的最终办公选址方案往往大相径庭，抑或不被行业所理解。那么，为什么会出现较大的选址逻辑差异呢？我们将以Top50企业选址的两大动因进行解析，即主动因素和被动因素。主动因素源自企业经营和办公选址策略偏好，这往往受企业所属行业、生命周期、资金实力与背景等诸多因素影响，同时也与企业规模及其职能部门规模存在一定关系。以传统金融行业为例，金融总部、后台中心多偏好独栋办公楼，交通、硬件以及商务氛围等因素对其选址影响较大。对于带有营业网点职能的办公场所而言，其选址更加看重终端消费市场所在板块。物业分布多呈分散状，通达性往往是关注焦点。正因如此，西部榜单中的金融企业选择承租甲级办公楼的占比相对较少，但本身金融业对办公楼的支柱价值毋庸置疑。此外，市场也在整合空间和分散办公的两大并行趋势中不断发展。部分企业出于行业发展预期开始整合办公场所，节省运营成本；相反，另外一些企业也是出于成本节省的考虑，将部分后台职能部门拆分至更具性价比的楼宇。这也是导致多元办公策略出现的原因之一。

被动因素则由市场现状决定，现状也包括产业办公与商业办公楼宇的替代关系、商办整体市场供需关系、地理区域供需结构、产品供需结构、业权供需结构等诸多维度。首先，西部较低的土地、建装和人力成本为甲级办公楼租金较一线城市低廉的基础逻辑，加之西部三城在经历集中供应的周期后，市场租金长期承压。因此，西部三城的租金水平不及一线城市一半水平，甚至1/3。加上劳动力成本优势，这都是对成本敏感的科技互联网公司的吸引力。故，在西部地区，头部互联网企业仍愿意选择甲级办公楼，而不局限于产业园区。在西部榜单中，互联网企业选址甲级办公楼占比达41%，这一现象尚难在一线城市出现。其次，再以区位为例，核心商务区土地稀缺，可租赁面积较少，尤其是大面积空间。头部企业如非强商圈粘性，往往选择供应充足的新兴区域，或降低物业标准。成都的头部互联网企业的租赁面积水平集中于5,000-20,000平方米，而成都当前甲级办公楼市场空置率已跌至22.1%，核心区域供应已相对稀缺。针对未来预期相较乐观的科技互联网产业，未来的增量项目将成为兵家必争之地。