物管行业报告：集团资源调配的重心（37页）

行业报告下载 2021年08月22日 07:53 管理员

物管行业近年来发展势头迅猛，资本加持下越来越多物管公司开启上市潮流， 2021 年荣万家、宋都服务、星盛商业、越秀服务、中骏商管等公司均成功上市，未来仍有较多物管公司在排队交表中。当前行业较为明显的特点仍在于行业的高成长性；考虑到行业物管费提价的种种壁垒，公司提升营收规模的主要手段仍是扩展自身管理半径，提升自身管理面积。从项目来源看，资质最佳的必然是地产公司交付的新盘项目。新盘物管费的定价话语权在地产公司，且考虑到物管费与房价相比差距悬殊，业主对物管费的敏感度较低。此外，新盘前三年的入住率均会处于较低水平，物管公司进场初期所需投入的人员成本、机械设备成本均较为可控，因此项目前期的盈利能力均处于较高水平，这类项目是物管公司最优质的资源。从中长期看，行业开竣工走势将持收敛状态。房地产开工自 2018 年后持续处于高位，尽管当前增速有所回落，但开竣工之间的规模差在持续拉大，从行业开发逻辑看，开工后 2-3 年将进入竣工交付周期。

因此物管行业作为后地产周期的行业，有望充分享受竣工修复的红利。物管公司锁定的管理面积为储备面积，但中长期看地产集团的土储在未来交付后也较大概率会转为公司的管理项目，该来源确定性较高。而从主流房企在手土储规模看，2020 年平均土储规模仍是当期销售面积的 4 倍，在未来仍可很大程度增厚物管公司的管理规模，为物管公司业绩提供保障。地产行业股权合作方式较多，TOP100 以外的房企由于规模受限往往没有自身的物管公司。大型地产开发商在与小地产公司合作过程中话语权更强，可以获得合作楼盘的后续物管服务权利；此外，小地产公司为寻求和大公司长远合作，也会将独立开发的楼盘给到大地产公司旗下的物管公司管理，这都会进一步加速物管行业集中度的提升。2020 年，TOP100 以外的房企销售面积累计值达 8.32 亿平米，占全国规模的 47%，从趋势看占比持续向下，但整体规模仍不容小觑。外拓项目中新盘、二手盘兼有，物管公司进场前期有一定话语权，可对小区需要修缮的设施设备提出要求。外拓项目在盈利能力上不及地产集团交付的新盘，但其是比较轻资产拓展的路径。唯一的风险在于管理能力若有欠缺，影响品牌效应及后续项目续签率，但即使项目丢失掉，考虑前期并不需要投入大量资本获取项目，沉没成本也较低。