海外典型租赁REITs产品及国内品牌租赁公寓研究报告（44页）

行业报告下载 2021年09月09日 06:42 管理员

1978 年至今，我国住房制度改革先后经历了由实物分配到货币化安置再到租售并举的过程。纵向来看，1998 年我国实行全面住房制度改革，次年建设部出台《城镇廉租住房管理办法》,解决城镇低收入群体的住房问题。20 世纪初受大环境利好影响，我国楼市发展迅速、房价上涨较快，房地产市场随之进入调控长周期，政府趋向注重稳房价与住房保障体系的双轨运行，期间主要措施包括土地限价、房价调控、市场监管、商贷额度和廉租房建设等。2008 年在金融危机背景下，中央在全国范围内全面启动保障性安居工程、棚户区改造工作。2014 年起各地将廉租房建设计划（含购改租等方式筹集）统一并入公租房年度建设计划，由只售不租改为只租不售。 “租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。2021 年中央针对保障性租赁住房建设力度加大，3 月“十四五”规划纲要提及加快完善长租房政策、扩大保障性租赁住房供给。

此外，住房保障司司长曹金彪先生表示，新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到 30% 以上。5 月住房和城乡建设部及 7 月国务院常务会议聚焦新市民、青年人住房困难问题；7 月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，引导多方参与，提升供需匹配度。租赁住房 REITs 是以租赁型住房（含公寓）为底层资产的不动产信托投资基金。因租赁住房行业具有前期资金投入大、资金周转慢、盈利周期长、租金收入稳定等特征，REITs 等金融工具的采用利于开拓租赁行业融资渠道、激发租赁住房市场潜力。目前我国暂未发行租赁住房公募 REITs，租赁物业主要通过三种证券化模式融资：轻资产的租金收益权 ABS、重资产的 CMBS 和类 REITs。上述三种模式 1）主要区别在于底层资产物业产权控制与否及其后续带来的收益来源差异。2）相同处在于物业持有人均可通过资产证券化拓宽融资渠道；同时投资者通过证券化方式将房地产资产分割，进而以较低的门槛参与商业地产投资。