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2025-03-27 20 物流行业报告
现代仓储(后文统称“高标仓”)不是传统意义上的“仓库”或者“仓库 管理”,是关联储存保管、装卸搬运、货物配送的物流中心环节,在供应链中 扮演着资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低,可将仓储划分为高标仓 和传统仓。高标仓强调货物仓储条件和仓库管理,专业选址逻辑,先进和完善 的建筑结构,对互联网和大数据设备的支持;传统仓一般只用于基本的安全仓 储,房屋空间狭小且不具备安置自动化设备的条件,部分园区甚至连最基本的 货物安全需求都无法保障。最近 20 年以来,我国物流成本一直处于居高不下的状态,占 GDP 比重接近 15%,而美国和英国都低于10%。仓储环节效率的低下,正是限制我国物流体系 的重要瓶颈之一。我国仓储面积存量约 10 亿平米,但是高标仓面积仅有 7198 万平米。大部分仓储设施都是在 90 年代以前建设,低效率的传统仓占据全国 90%的货运吞吐量,这使得国内仓储成本占整体物流成本达到 40%左右。 从发展节奏来看,目前我国高标仓的建设程度尚未达到合意水平。2012 年 我国政府部门曾经出台《关于促进仓储业转型升级的指导意见》,明确指出利 用五年时间实现立体仓库的总面积占比达到 40%,即目标达成时点理应在 2017 年。
但时至今日,我国立体库数量仅有 6000座,面积占比35%,尚未达到2017 年的既定水平。相比之下,欧美的高标仓建设明显领先,目前美国的高标仓存 量已超过 3.5 亿平米,自动化立体仓库 2 万多座。随着我国经济的发展,国内高标仓仍然存在庞大的扩容空间。但是,近年 来我国高标仓供给快速上量,2020 年经营性高标仓存量达到 7198 万平米,使 得前期供不应求的局面得到明显缓解,目前整体出租率约 88%。展望 2025 年, 经营性高标仓存量预计将达到 1.24 亿平米,同时电商、物流企业自建项目也 在加快投放,市场短期内可能迎来供给小高峰,带动出租率有所回落。从长期 视角来看,由于高标仓对传统仓的替代持续推进,而仓储用地不会无节制扩张, 随着消化期度过后市场有望恢复景气发展。目前我国高标仓的面积约为 7198 万平方米,下游租户主要为电子商务和物 流企业,我们预计二者合计占比将达到 70%左右,此外零售业、高端制造类企 业在经营过程中也存在相关的高标仓需求。以 2021 年中金普洛斯 REITs 的 7 个 仓储物流园为例,其租户结构中电商企业占比 38.3%,物流企业占比 44.8%, 零售与高端制造等行业合计占比 16.9%。由于目前我国电商份额正在快速扩张、 物流行业繁荣发展以及零售、制造业向高端化升级,我们预计未来国内高标仓 需求有望平稳增长。
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