房地产行业资金链风险分析报告（46页）

2021 年 11 月的最新公布统计显示，房企对销售资金回笼依赖度进一步加强，国 内贷款资金来源出现负增长。11 月房地产行业资金来源中国内贷款累计金额为 2.2 万亿，同比减少 10.8%，定金及预收款金额为 6.7 万亿，个人按揭贷款金额为 3 万 亿，分别同比提升 17%、9.8%，销售回款类资金来源占比进一步提升至 53%。我们的分析数据来源以统计局口径为基础，并对部分概念作以拆分合并，从而更 好地分析行业资金的实际情况。为了了解当前行业在历史上的相对站位，计算数 据的连续性及可比性最为重要，统计局的数据是最为连贯全面的，但部分数据与 行业经营行为缺少对应关系。 

以统计局公布的“房地产开发资金来源”这一数据为例，统计局的数据口径是由各房 地产项目自行填报并由统计局加和得到，集团及平台公司层面的各类直接融资会 以股东借款等形式划拨入项目，相应资金被划入“自筹资金”，而项目层面的融资行 为多以开发贷及其他贷款的形式发生，导致不同渠道的数据会混合在同一个概念 下，影响我们公司融资情况进行分析。在统计局的数据框架下，通过结合外部公开数据进行各口径数据细项的拆分， 同时与统计局数据口径进行交叉验证，可以保证数据的相对准确与分析口径相对 清晰，详细逻辑将在计算过程中说明。

此外，因与主营业务无关且占比较低，对 资金链分析影响较小，对外投资的资金并未纳入计算。为了进一步研判未来市场发展方向，我们通过回顾商品房销售额走势寻找周期波 动的规律。若我们将出现连续的单月销售额及销售面积同比负增长视作一个周期 开端的低谷期，结束持续同比负增长至增速 20%以内为复苏期，两项增速持续在 20%以上为繁荣期，其后为回落期，则我国房地产行业共历经三轮完整周期，而 现在正是第四轮周期的起点。