房地产研究报告：2014年复盘，迎接政策和销售的共振（35页）

行业报告下载 2022年08月02日 06:27 管理员

由于一二线城市严格限购、三四线城市高库存的影响下，2014 年上半年我国房地产市场降至冰点。销量方面，全国商品房销售面积同比增速自 2013 年 2 月触顶后持续降温，2014 年 2 月即转入负增长，至 2014 年 4 月，单月销售面积同比降幅扩大至 14.8%，分别于 2014 年 7 月以及 2015 年 2 月触底（-16%），单月销售面积同比下降的态势贯穿 2014Q1-2015Q1，累计持续 15 个月，较 2008-2009 年的负增长周期长 5 个月，截至目前，是 2007 年后月度销售面积负增长持续时间最长的基本面下行周期。价格方面，2014 年 5 月至 2015 年 5 月，70 城中过半数城市新房价格环比持续负增长，其中 2014 年 9、10 月，环比下跌城市数高达 69 个。地产基本面冷却之下，也带动土地市场快速下行，2014 年土地成交建面全年累计同比增速 -33%，同比 2013 年下降 58pct，成交溢价率同样持续在 10%-15%的低位徘徊。由此房地产投资同比增速持续下行，2014、2015 年累计同比增速分别低至 10.5%和 1.0%，较 2013 年高点分别回落 9.3 和 18.8pct，也创下了 2008 年后的最低水平。同时由于地产投资趋弱等影响，宏观经济也面临压力，GDP 增速在 2014Q3 下行，单季度增速环比下降 0.4pct 至 7.2%。

在这样的背景下，整体房地产行业终于迎来全面转向。2014 年 3 月政府工作报告中提出：针对不同城市情况分类调控。4 月，政治局会议在房地产行业上的表态，提及“更好地运用开发性金融支持棚户区改造”；同时，随后的 7、10、12 月会议均未涉及房地产，2014 年 12 月的中央经济工作会议上同样未提及房地产，这是 2011 年全面调控以来唯一一次未对房地产有表述的经济工作会议。房企融资政策：2014 年 3 月天保基建、中茵股份等定增预案获批，标志着房地产再融资逐步开闸，2015 年 1 月，公司债扩围，发行主体从上市公司扩大至所有公司制法人，9 月进一步开放海外债发行，取消企业发行外债的额度审批，实行备案登记制管理。地产行业政策：2014 年 5 月，南宁成为首个放松限购的城市。随后各地陆续放开限购，6 月，呼和浩特率先发文取消限购，至 9 月，约 30 城全面取消限购。地产信贷政策：2014 年的 930 政策正式吹响地产政策全面反转的号角，重启“认贷不认房” 的界定标准，贷款利率下限也重回 09 年水平，次年 3 月 330 政策进一步下调首付比例，缩短交易环节二手房营业税减免期限，继续确立支持改善性需求的政策基调。房贷利率自 2014 年 6 月触顶后步入下行通道，首套房贷利率至 14 年 10 月下降 28bp 至 6.74%，进入降准降息周期后，房贷利率加速下行，2014 年 11 月至 2015 年 12 月，首套及二套房贷利率分别下行 211 和 199bp 至 4.63%和 5.39%，2016H1 延续下行趋势，直至 2016 年 7 月触底。