ESG对中国物流地产的影响报告：绿色仓储（35页）

行业报告下载 2022年11月10日 08:48 管理员

物流行业作为现代商业活动的重要桥梁，连接着社会经济的各个部分，伴随着国民经济的不断发展，物流地产也日趋成熟，竞争也愈发激烈，逐渐形成了分化的格局。截止2021年底，在仲量联行臻量研究院监测的45个城市中，一线城市的高标仓租金中位数达到1.6元/平方米/天；二线城市的高标仓租金中位数租金为1.01元/平方米/天；三线城市的高标仓租金中位数仅为0.81元/平方米/天；而卫星城由于区位优势，可以承接来自一线城市的外需求，所以高标仓租金中位数可以达到1.19元/平方米/天。进入 2022年上半年，一线城市和卫星城市的租金仍持续上涨，尤其是卫星城市的租金上涨动力明显，而二三线城市的租金则明显承受压力。由此可见，中国物流地产高标仓市场分化明显。自2020年以来，随着电商行业的持续发展，制造业的稳步增长，以及疫情对于医药医疗、生鲜冷链等行业的推动，叠加中国主要城市办公楼板块进入供应周期的影响，中国物流地产受到了越来越多投资人的青睐。投资交易市场的竞争加剧，在一定程度推高了物流资产成交价格，资本化率稳中有降。

以上海市场为例，近几年上海大宗物流交易的资本化率有持续下行趋势。根据臻量资产管理平台的数据显示，上海物流板块资本化率与上海中央商务板块办公物业的资本化率之间的差距不断缩小。 2012年上海物流板块资本化率较上海CBD办公板块资本化率高200个bps以上，此后两者之间的差异不断缩小，预计到2022年底两者之间的差距将缩窄至小于50个bps。根据国际惯例，一座城市的物流板块资本化率一般较同一城市的办公板块资本化率高50-100个bps之间不等，因此预计未来我国物流板块收益率继续下行的空间有限。随着现代物流业的高速发展，物流地产成为现代供应链体系的重要组成部分。租户不仅仅追求仓库的储物功能，更追求仓储运转效率，自动化仓库、数字月台、远程信息处理系统、智能闸道等技术，已经成为租户选择仓库时的重要考量。现代物流业的高速发展，对物流地产的仓储环境和运营能力提出了新的要求，对能源的依赖度也大幅提升。提升能源效率，优化仓储过程中产生的各项费用，降低碳排放量，提升能源供给的稳定性等等，都将成为租户选择仓库时的考虑因素。ESG 相关措施能够有效实现节能减排，助力降本增效，许多租户也愿意为带有ESG元素的仓库支付一定溢价。高标仓的运营中，高昂的能源费用一直是租户面临的一大难题，也是业主方无法实现将本增效的一大障碍。另外，近年来，全国和世界范围内都出现了阶段性电力供应紧张的情况，对仓储设施的业主和租户而言都带来了不小的挑战。