中国房地产市场报告：未来中国房地产市场规模（14页）

行业报告下载 2022年11月25日 07:05 管理员

需求可分为三类：1）新增城镇常住人口带来的城镇化居住需求；2）生活条件提升推动的居住改善需求；3）因城市更新带来的居住需求。根据我们测算，2022 年我国每年新增城镇居住需求约 12.6 亿平方米，2030 年波动降至 12 亿平方米。我们围绕三项新增居住需求，设计了一套基于人口普查、人口抽样调查等数据量化测算城镇新增居住需求的系统方法，即城镇常住人口的居住需求 = 新增城镇常住人口的居住需求 + 生活条件提升带来的改善性需求 + 城市更新需求（注：计算新增常住人口的居住需求时需要剔除行政区划变动产生的农民带房入城住房面积）。数据回溯印证了我们模型的合理性：根据我们的模型，2010 年、2020 年城镇新增居住需求总量分别为 8.9 亿平方米、13.4 亿平方米，而根据国家统计局公布数据，2010 年、2020 年商品住宅实际销售面积分别为 9.3 亿平方米、15.5 亿平方米，误差较小。误差源于模型测算的是常住人口的实际居住需求，而无法精准测算出休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离以及投资性需求等情况。我们预计至 2030 年新增城镇人口约 1.1 亿人，带来住房需求年均 7.6-6.1 亿平方米，新增城镇常住人口的居住需求=城镇常住人口增量*城镇人均住房面积。其中，每年约 3 亿平方米属于因行政区划变动产生的就地城镇化（农民带房入城）住房面积。我国人口增速、城镇化率增速率持续放缓，未来城镇常住人口增加的居住需求将平稳下降。

此外，值得注意的是，城镇人口自然增长、农村人口进城均产生新的居住需求，而因行政区划变动产生的就地城镇化人口（农民带房入城）不产生城镇新增居住需求。我们观察到现有研究很少关注到就地城镇化现象，并未对它进行单独剔除，这将导致明显偏差。从历史数据看，2000-2010 年每年约 4 亿平方米属于因行政区划变动产生的就地城镇化（农民带房入城）住房面积，考虑未来行政区划调整放缓，我们预计未来年均 3 亿平方米。人口普查从 1990 年开始在尾数逢“0”年份进行，彻查人口数量、结构、分布、城乡住房等方面情况，将人口分为家庭户和集体户，家庭户指以家庭成员关系为主，居住一处共同生活的人；集体户指相互之间没有家庭成员关系，集体居住共同生活的人，如租房群体。一些研究单纯使用官方公布的城镇人均住房面积，结果会高估。一是人口普查资料公布了家庭户住房数据，但未公布集体户住房数据。在不考虑漏报瞒报情况下，由于集体户人均住房面积远小于家庭户，把城镇家庭户人均面积当做总体人均面积是高估的。二是国家统计局公布的城镇人均住房建筑面积数据因抽样偏差可能高估。如 2019 年国家统计局基于约 16 万住户的全国城乡住户一体化调查公布中国城镇、乡村人均住宅建筑面积分别 39.8、48.9 平方米。但实践中抽取样本多为当地有房户籍家庭，对流动性较大、居住空间较小的常住外来人口覆盖不足，因此存在一定高估。我们以人口普查公布的家庭户人均住房面积为基础，基于集体户定义和公开的宁波鄞州区集体户住房数据样本假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的 35%，再根据家庭户与集体户人数加权计算得到更精准的全国城镇人均住房面积。