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2025-04-12 19 金融行业报告
从住宅库存去化情况来看, 18 个城市的平均住宅库存去化月数由 2020 年 12 月末的 11. 7 个月上升至 2021 年底的 18. 9 个月, 整体上表现出滞销的 现象。 三类城市住宅库存去化情况 (3 周移动平均) 见图 1-3。 分城市层级 来看, 2021 年, 一线城市住宅库存去化周期基本保持稳定, 12 月底, 一线 城市平均住宅库存去化周期为 6. 5 个月, 表明一线城市的抗风险能力较强; 二线城市住宅库存去化周期从年初以来持续下降, 6 月底降至年内最低点, 即 8. 4 个月, 从第三季度开始快速回升, 12 月底上升至 15. 3 个月, 二线城 市下半年库存快速回升与按揭贷款发放不足、 市场观望情绪较浓有关; 三线 城市方面, 住房交易市场降温速度较快, 住宅库存去化压力大幅增加, 12 月底, 三线城市平均住宅库存去化周期为 34. 9 个月, 较 2020 年末增加了 18 个月。 从库存数据来看, 三线城市的市场面临较大风险, 一些城市 (如唐 山、 昆明、 岳阳等) 出台房价 “限跌令”, 这从另一个侧面说明市场面临风 险, 我们应注意市场难以通过价格出清带来的问题。
土地成交单价的上涨并不能说明土地市场是过热的, 主 要是受第一轮 “土拍两集中” 政策的影响。 当市场主体不清楚土拍新规则造 成地价上升还是下降时, 房企首先面临的问题是生存问题, 即手中必须有地才 能进行生产经营, 因而, 房企在第一轮土拍中具有 “志在必得” 的气势, 使上 半年的成交土地溢价率略有上升, 相应地, 土地流拍数量较 2020 年同期有所下 降。 然而, 从第三季度开始, 房企在销售端受需求低迷影响, 在资金端受 “三 道红线”、 “贷款两集中” 政策以及流动性风险传播的影响, 很快意识到在第一 轮 “土拍两集中” 拿到的土地很难获得销售端和资金端的支撑, 于是, 房企拿 地规模大幅下降, 土地市场整体迅速降温 (即使一线城市也不例外), 土地流拍 数量大幅增加, 其中仅 12 月单月的土地流拍数量就达到 2607 宗, 这是 2008 年 以来的最大单月流拍数量, 成交土地溢价率也快速从 4 月最高时的 26. 20%下降 至 12 月的 2. 49% (见图 1-4 下图), 土地拍卖市场陷入颓势。
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