苏州房地产市场报告：苏州房产市场、苏州土地市场（17页）

行业报告下载 2023年04月06日 08:53 管理员

苏州市下辖 5 个区，代管 4 个县级市，共有 46 个街道、51 个镇，其中，苏州市区有 35 个街道、20 个镇。市政府驻苏州市姑苏区三香路 998 号。截至 2021 年底，苏州市常住人口 1284.78 万人，与 2010 年第六次全国人口普查的 1045.99 万人相比增长了 21%，其中户籍人口 762.11 万人，常住人口城镇化率 81.93%。苏州聚焦电子信息、装备制造、先进材料、生物医药四大重点产业，2022 年全年苏州实现规模以上工业总产值 43642.7 亿元，比上年增长 4.1%，其中电子信息产业增长 6.2%装备制造业增长 7.9%，百强工业企业实现产值 14544.9 亿元，增长 7.8%，制造业中新兴产业产值、高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重分别达到 53.5%和 52.4%。苏州市早期发展路线为一体两翼，以姑苏区为核心，两翼分别是高新区和工业园区，工业园区位于苏州东部，是苏州高新技术产业最集中的区域，也是苏州房价最高的区域，姑苏区为苏州老城区，位于苏州市中心，高新区也称虎丘区，位于苏州西部，是全国首批国家级高新区。

目前苏州市发展路线升级为一核四城：姑苏区为核心，相城区的高铁新城，高新区的科技城，园区的高贸新城，吴江和吴中的太湖新城。苏州房地产市场传统热点区域分别为工业园区湖东板块、湖西板块、双湖板块、高新区狮山板块，姑苏老城区由于保护古建筑以及限高等原因住宅多以老拆迁房以及园林别墅为主，房产市场活跃程度不高，随着苏州市发展路线升级为一核四城，北部相城区高铁新城板块、西部高新区科技城板块、东部工业园区高贸新城板块、南部吴江吴中太湖新城板块以及中心平江区平江新城板块成为苏州房地产市场的新热门板块，苏州代管的四个县级市中，昆山房地产热度居首。苏州市房地产市场两极分化明显，市区核心区域，除如园区湖东、奥体、新区狮山等项目可以实现日光外，绝大多数板块去化率低于 40%，吴江区、相城区去化较为困难，代管四个县级市中常熟房地产市场去化最为困难。苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到 40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。