南京房地产市场报告（18页）

行业报告下载 2023年04月11日 07:59 管理员

受城市能级和城市竞争力持续提升的影响，南京常住人口规模不断扩大，是典型的人口净流入城市，外来人口主要来自苏北和安徽。2021 年全市户籍人口 733.73 万人，常住人口 942.34 万人，其中城镇人口 818.89 万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）86.9%。全市人口出生率为 7.25‰，死亡率 6.02‰，自然增长率 1.23‰。南京人口受教育程度全国领先，拥有大学文化程度的人口为 328.15 万人，每 10 万人中拥有大学文化程度的有 3.53 万人，仅次于北京，位居全国第二。并且，南京教育资源丰富，高等教育在校学生人数高达 95.5 万。居民收入水平稳步提升，城乡差距逐渐缩小。2022 年，南京市居民人均可支配收入 6.9 万元，人均 GDP17.9 万元，分别位于全省第二名和三名。农村居民人均可支配收入增速连续 8 年高于城镇居民，城乡收入差距逐渐缩小。2022 年城镇居民人均可支配收入 76643 元，农村居民人均可支配收入 34664 元，同比分别增长 4.1%和 6.0%。经济发达与人口增长，强有力地推动了南京房地产市场的发展。

2002 年至 2007 年，房价维持着温和的上涨趋势；2009-2015 年南京房价阶段性上涨，均价越过万元门槛；2016 年南京的住宅市场出现了阶梯性的跳跃，房价猛涨至 1.78 万元/平，之后限制性调控政策出台，2017 年南京成为限价、限购、限贷、限售的 “四限城市”；2018-2021 年，刚改、改善类产品占比增加，新房价格出现结构性上升，截至 2021 年突破了 2.5 万元的均价。受疫情和宏观环境的影响，2022 年南京楼市量价双跌，地位震荡，22 年房屋销售面积 942.32 万平，同比增长 38%，销售价格 25768 元/平，同比增长下降 4%。房价上行也刺激了房地产开发需求。从开发投资来看，2016 年后南京市整体在房地产投入方面较为活跃，房地产投资比例维持高位发展，2022 年房地产开发投资额达到 2758.8 亿元，占固定投资总额的 47%，当年房屋新开工面积 1302.65 万平。根据新开工面积与销售面积测算，南京市场供求关系在近年内较为稳定，整体供求比维持在 1.5 左右。

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